リファイナンスしよう

支払いを早く済ませたいのであれば「ボーナスを繰り上げ返済」しよう

中には「住宅ローンを早く終わらせたいから・・・・」といって月々の支払額を安くせずに、月々払い+ボーナス払いを組み込み合わせて返済計画を立てている方がいるかと思いますが、私はこれを絶対にやってはいけないと強く思います。

これはマジで損していますので・・・

例えば「4,000万円を1%の金利で35年間借り入れする」場合は「毎月112,914円の支払い」になりますが、35年間も払いたくないと仮定します。そこでボーナス併用方式にして支払うとして「金利1%を25年間で4,000万円、内1,000万円をボーナス併用」として支払えば月々の支払額は113,061円と35年間の月々の支払額と殆ど変わりません。

結果、ボーナス時には226,537円を支払うことになりますが「10年も住宅ローンの期限を減らせる」ので一見いいように見えるかもしれません。

しかしこの考え方はとても危険です。

なぜならボーナス払いの22万円の支払いの中に利息が含まれており、約3.3万円の利息を負担しなければならないからです。

※利息の計算について
*利息の計算式=4,000万×1%÷12=33,333円/月になります。返済が進めば当然残高が減りますので利息も減ります。あくまでも最大の利息が3.3万円になる計算です。 

 

年2回のボーナス払いなので年間で6.6万円「25年間で約165万円」も利息を損をすることになります。

実際にはローンの支払いが進み、残高が減ればその分の利息の負担額は減ってきますが、ボーナス払いでも利息を負担することには変わり有りません。

いずれにしてもこのまま支払ってしまえば、100万円は損することになるでしょう。

このようなボーナス払いを行っているのであれば35年間でボーナス払い無しで借り入れをして、ボーナス払いの22万円を繰り上げ返済したほうがいいと言えます!!

繰り上げ返済のメリットは利息がかからずに借入れ部分(元金)に直接返済できることです。ボーナス払いでは3.3万円の利息を払っておりましたが、繰り上げ返済にすればローンの元金に返済されていくのです。

利息分も元金に支払われるので、当然支払期限がボーナス払いと比べて短くなります。

住宅ローンを賢く、早く返済するコツはできるだけ利息を払わない方法を取ることだと思われませんか??

 

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