リファイナンスしよう

キャッシングをしていたら・・・当然借入金額は減るって!!

クレジットカードでキャッシングをしている場合は、当然月々の返済額が住宅ローンの返済比率に加算されますので、借入額が少なくなってしまいます。

当然「キャッシング枠を持っている人よりも」借り入れができなくなります。

ではここでケースを・・・・

「年収400万円の方がキャッシングで200万円を借り(月々3万円)の返済を行っている場合、某銀行で住宅ローンを組む場合での最大で借りられる金額はいくらか?」

前提条件

*「4428」とは某銀行の審査金利を4%として100万円を35年借りた場合の月々の返済額とします。

*「35%」とはこの某銀行では400万円以上の年収の方は年収の35%まで住宅ローンの返済に充てることができるのという意味です。

*「12」は年収を1カ月単位にした場合です。借入れがある場合は月々の額から支払い金額を引く事にします。

☑キャッシング枠が無い場合

400万÷12÷4428×35%=2634万円 実際借入れできるMAXは2630万円

☑借り入れ200万円の月々3万円の支払いをしている場合

(400万÷12-30,000)÷4428×35%=2,397万円-200万円(残債)=2,197万円

実際借入れできるMAXは2190万円になります。 

 

借り入れをしていると年収の35%と住宅ローンの最大返済額から月々のキャッシングの返済額を差し引いた借入額から、更に残債を引かれてしまう為「200万円の借り入れしか」していないのにも関わらずキャッシングをしていない人と比べると「約440万円も」住宅ローンが借り入れできなくなってしまいます。

借り入れした倍の額以上が住宅ローンで借り入れができなくなってしまうんですね。

そしてこの問題で一番多いのは!!!!

キャッシングやリボ払いなどの借入れは、奥様などのパートナーに伝えていないケースであります(汗汗汗汗)

もし年収・勤続先に問題がないのにも関わらず「審査否決」になった場合はキャッシングしている可能性があるでしょう。

しかも!!!これかなり重要です!!!

キャッシングやリボ払いをしているのにも関わらず住宅ローンの申込書に記載をしなかった場合は、仮にキャッシングをしていて審査が通る場合でも「虚偽の書類だった・・」という事でローン審査が否決になります。

ですから、もしキャッシングやリボ払いをしていて奥様などにはばれたくない場合は当社担当の営業に事前にご相談ください。

臨機応変に対応しますので。

だってバレると夫婦げんかの元になるじゃないですか(笑笑)

キャッシング枠があるだけで住宅ローンの借入額が減る!

特に借り入れもしていないのに、希望する金額まで借りられなかった原因は実はここにあります。

キャッシング枠は「住宅ローンの月々の返済額に加算されてしまう」のでキャッシング枠が多ければ多いほど借り入れできる額が少なくなってしまいます。

とはいっても「キャッシング枠が50万円あるから年間で月々の返済額に50万円分の返済額を入れないといけない」ってわけではありませんよ。

ちなみに某銀行の営業担当に確認したところ、その銀行ではキャッシング枠が一口50万円未満で毎月1万円の借入れをしている扱いになるようです。だから、キャッシング枠が100万円未満であれば2万円の借入れをしているってことに・・・

これだけでは解りずらいので、実際に下の方にキャッシング枠の影響で借入額がどれだけ減るかを解説してみます。

 

年収400万円の方がM銀行で住宅ローンを組む場合の最大借りられる金額は?

前提条件

*「4428」とは仮にM銀行の審査金利4%で100万円を35年借りた月々の返済額での審査金利。

*「35%」とは400万円以上の年収の方は年収の35%まで住宅ローンの返済に充てることができるという意味。

*「12」は年収を1カ月単位にした場合。(借入れがある場合は月々の額から支払い金額を引く事にします)

 

☑キャッシング枠が無い場合

400万÷12÷4428×35%=2634万円 実際借入れできるMAXは2630万円

 

☑キャッシング枠が50万円未満の場合 (毎月1万円の借入れ扱い)

(400万÷12-10,000)÷4428×35%=2555万円 実際借入れできるMAXは2550万円

 

☑キャッシング枠100万円未満の場合は (毎月2万円の借入れ扱い)

(400万円÷12-20,000)÷4428×35%=2476万円 実際借入れできるMAXは2470万円

 

ご覧の通り「キャッシング枠を50万円以下のカードを1つ持つだけ」でも、本来住宅ローンで借りられるはずの金額より80万円も借りることができなくなってしまいます。(汗)

このキャッシング枠の真の怖さは借りていないのに金融機関に借りている人と扱われてしまうことなのです

住宅ローンが何故だか通らない方、または借入希望額を大きく減額された方はこの際、使わないクレジットカードを解約する。またはメインで利用するクレジットカードを「1枚に限定すること」を強くお勧めします。

クレジットカードで住宅ローン審査が通らない場合がある件について

当社ではこれから住宅ローンの審査をしようとしている前に「クレジットカードの管理は大丈夫ですか?」とお尋ねする時があります。

なぜクレジットカードの話になるかというとクレジットカードは住宅ローン審査に大きく影響するからなのです。

年収や勤続先に問題がなく、他に借り入れなども無いはずなのに住宅ローンの審査で否決になってしまった場合は実はクレジットカードの内容が大きく関係しているかもしれません。

なぜならあなたがクレジットカードでキャッシングをしていなくても、借り入れをしていなくてもキャッシング枠で住宅ローンの借り入れ額が減額されてしまうケースが有るからです。

もちろん普通にキャッシングを利用していては、住宅ローンの審査に大きく影響しますが・・・・

 

今回から数回に分けてクレジットカードを持っている事で考えられる住宅ローン審査にもたらす影響について語ります。

 

ボーナス払いについて語った「結びの章」

ここまで何回かに分けて住宅ローンのボーナス払いについて語ってみました。

皆さんはどのように思われましたか?

印象としては、ボーナス払いには「1つのメリット」しかないのに「デメリットが3つ」もあると思います。

しかも読んでいただければわかると思いますが、どれもなかなか致命的なデメリットです。

この3つの理由から私はボーナス払いにするのはお勧めしておりません。

ただ、もしボーナス払いにするのであれば「公務員の方」だけでしょうね。

公務員の方なら額面の違いはあるにせよ、ボーナスは必ず支給されますからね。

ただ「ご利用は計画的に!!」(笑)

まとめると総支払額も増えて、生活資金がショートしやすいボーナス払いではなく、住宅ローンの月々のお支払いは「固定額」にするようにしときましょう!!ってお話でした・・・・

注意!!

「固定金利にしましょう」って話ではないですよ!!

ボーナスは勤めている会社次第!ボーナス払いに頼っていると・・・・

私がボーナス払いをお勧めしない一番の理由は・・・

実際、ボーナスの金額は「会社の業績によって左右される変動収入」という事なのです。

つまりあなたが勤めている会社の業績が悪ければボーナスが減額・もしくは貰えないってこともあるでしょう。

そんな不安定要素のあるボーナスを住宅ローンの支払いに充てている事自体が問題なのです。

 

私がここで強く提言しておきたいのは「ボーナスは現金(キャッシュ)として貯蓄しておくのが一番だという事です。

ボーナスを現金で持っていくメリット

・生活に余力があれば、自由に繰り上げ返済ができる。

・急にお金が必要になった時も、ボーナスで対応できる。

結局現金が一番最強なんです。

 

すでに使い道が決まっているボーナスなんて大して魅力的ではありません。(笑)

もし働き手が病気やケガで働けなくなってしまった時、お金って必要になりますよね?

もし繰り上げ返済を一生懸命しているがために貯蓄が無い状況に陥った場合、急に働けなくなってしまえば生活資金はショートしてしまいますよね?

要は「キャッシュフロー(お金の流れ)をしっかり把握しようね」って話です。

生活資金がショートして住宅ローンの返済が滞っている状況に陥ってしまった場合、何度も繰り上げ返済を行ったからといって、銀行が優遇してくれるわけではありません。

数カ月経てば即ブラックリスト入りです。

 

大事なことは「住宅ローンは35年間支払い続けれる支払い計画(キャッシュフロー)が必要」ってことなのです。

そのためには「月々のローンの支払額は固定にして生活する事」が最も重要となるです。

ボーナス時期だけ多くの額を負担するボーナス払い(変動)は危険だってことです。

 

支払いを早く済ませたいのであれば「ボーナスを繰り上げ返済」しよう

中には「住宅ローンを早く終わらせたいから・・・・」といって月々の支払額を安くせずに、月々払い+ボーナス払いを組み込み合わせて返済計画を立てている方がいるかと思いますが、私はこれを絶対にやってはいけないと強く思います。

これはマジで損していますので・・・

例えば「4,000万円を1%の金利で35年間借り入れする」場合は「毎月112,914円の支払い」になりますが、35年間も払いたくないと仮定します。そこでボーナス併用方式にして支払うとして「金利1%を25年間で4,000万円、内1,000万円をボーナス併用」として支払えば月々の支払額は113,061円と35年間の月々の支払額と殆ど変わりません。

結果、ボーナス時には226,537円を支払うことになりますが「10年も住宅ローンの期限を減らせる」ので一見いいように見えるかもしれません。

しかしこの考え方はとても危険です。

なぜならボーナス払いの22万円の支払いの中に利息が含まれており、約3.3万円の利息を負担しなければならないからです。

※利息の計算について
*利息の計算式=4,000万×1%÷12=33,333円/月になります。返済が進めば当然残高が減りますので利息も減ります。あくまでも最大の利息が3.3万円になる計算です。 

 

年2回のボーナス払いなので年間で6.6万円「25年間で約165万円」も利息を損をすることになります。

実際にはローンの支払いが進み、残高が減ればその分の利息の負担額は減ってきますが、ボーナス払いでも利息を負担することには変わり有りません。

いずれにしてもこのまま支払ってしまえば、100万円は損することになるでしょう。

このようなボーナス払いを行っているのであれば35年間でボーナス払い無しで借り入れをして、ボーナス払いの22万円を繰り上げ返済したほうがいいと言えます!!

繰り上げ返済のメリットは利息がかからずに借入れ部分(元金)に直接返済できることです。ボーナス払いでは3.3万円の利息を払っておりましたが、繰り上げ返済にすればローンの元金に返済されていくのです。

利息分も元金に支払われるので、当然支払期限がボーナス払いと比べて短くなります。

住宅ローンを賢く、早く返済するコツはできるだけ利息を払わない方法を取ることだと思われませんか??

 

ボーナス併用払いはボーナス無しと比べて総支払額が高くなる

ボーナス併用払いはボーナス無しと比べて「月々の支払額が安くなる」というメリットがありますが、同時にボーナスで返済するまでの6カ月間は月々の支払額が少ない為、ローン残高がボーナス無しと比べて減っておりません。

その6カ月分の利息が多くかかるという事です。

前回、ご紹介した金額例で総支払額を見てみたいと思います。

 

・ボーナス無しの場合

4,000万円 35年間 1%で借りた場合

総支払額 47,423,997円

 

・ボーナス併用の場合

4,000万円 35年間 1% ボーナス枠600万円で借りた場合

総支払額 47,436,358円

 

差額は12,361円となります。

年額にすると毎年「353円」を損している事になります。

たった353円?と思うかもしれませんが、支払い方法が変わるだけで利息を損してしまうのですよ!!

皆さんちゃんと分かっていますか?(笑)

という事はどういうこと??

そうです。

銀行がボーナス払いを進めてくるのは、利息が多くもらえるから・・・・

ちなみに今回はボーナス払いを「10万円」でやった場合の計算でしたがボーナス払いを「20万円」にすれば上記で紹介した金額の「倍額」を損する計算になるということです。

本日はここまで

 

住宅ローンのボーナス払いについて語る

住宅ローンの支払いタイプに「ボーナス併用払い」というのがあります。

「ボーナス併用払い」とは1月と7月の支払時期にボーナスの一部を住宅ローンに支払う事です。

そのメリットは「月々の支払額を抑えることができる」点です。

例えば「4,000万円を1%の金利で35年間借りた場合」をボーナス無しとボーナス併用払い(ボーナス分600万円)の支払額にて比べてみます。

・ボーナス無しの場合   毎月112,914円になります。

・ボーナス併用払いの場合 毎月95,977円になります。

月々の返済額は「約2万円」も安くなります。

この点だけ見ると大きいですよね?

ただ、ボーナス併用払いは1月と7月に毎月の支払金額に加えてボーナス分101,799円を支払わなければなりません。毎月の支払額にプラスです。

ボーナス併用払いにする事で月々の支払額を2万円も安くすることができるのは大きなメリットですが・・・ちなみにボーナス併用払いにする為には、借り入れ金額に対しての50%までであれば一般的にはボーナス併用払いを受け付けることが可能です。

具体的にお話しすると、4,000万円の借り入れをするのであれば、月々に支払う額は2,000万円・ボーナス払いは2,000万円という形にできます。

しかし・・・・私はボーナス併用払いは全く持ってお勧めしておりません。

むしろ行わないほうが良いです。

なぜなのか?

次回以降は「ボーナス併用払いがデメリットでしかない理由を3つ」お話させていただきますね。

 

繰り上げ返済を行うベストなタイミングとは!(最終章)

繰上げ返済を行う前提条件・・・

それは繰り上げ返済は「早ければ早いほど利息圧縮効果が期待できる」という事です。

例えば変動金利の場合「返済から1年~7年の間」に繰り上げ返済を行うと利息圧縮効果は非常に高いです。

そのパターンでいきますと、1年から7年程度で繰り上げ返済に充てられる資金を貯蓄し繰り上げ返済を行います。そして8年目以降からは敢えて繰り上げ返済をせずに「子供の教育資金」や「老後の生活を踏まえた資金」を貯めるなどの貯蓄を形成する事をオススメしております。

1年目に繰上げ返済するのと、20年目に繰上げ返済するのでは「総支払額で50万円以上」違うってこともあります。それほど早期に繰り上げ返済をしたほうがやはりお得なのです。

ただ、前の章でも記述した通り「くれぐれも」生活資金がショートしないように・・・(笑)

そもそも繰り上げ返済を行った場合の将来の貯蓄は大丈夫?

住宅ローンを借り入れした場合、借金を背負うこと事から「早く返済しなきゃ」という焦りが生じてしまう方が非常に多いのではないでしょうか?

なぜなら日本人の多くの方が「借金はよくない」という教育で育ってきているではないでしょうか?

だから早く完済ができるようにと「繰り上げ返済」を一生懸命行おうとするのですが将来の貯蓄は大丈夫ですか?と問いたいです。

 

お金の使い道はなにも住宅ローンの返済だけではありません。

子供の教育資金や老後の貯蓄など、住宅ローンの返済以外にもお金がかかるポイントはあります。

「繰り上げ返済のデメリット」にもなるのですが、繰り上げ返済を行うと手持ちの現金がなくなるので、キャッシュフローが悪化してしまうという面があります。

 

仮にあなたの貯金額が100万円で、3年後に教育資金で100万円が必要になるとします。

この場合、100万円を繰り上げ返済で使用した場合、残りの3年間で100万円が貯められるのでしょうか?

独身であれば余裕かもしれませんが、家族持ちであれば難しい家庭だってあるはずです。

ここで言いたいことは使用用途が決まっているお金を繰り上げ返済に充ててはいけないという事です。

繰り上げ返済は余裕がある範囲で行うものであって、切羽詰まって繰り上げ返済を行うものではありません。

(繰り上げ返済貧乏になりますから・・・)

しかも住宅ローンは「35年間低金利で借りてもいいという権利」でもありますし、もしも借主が返済の途中で亡くなったとしても借入残金を保険処理される「団体信用生命保険」にも加入しているからです。

住宅ローンに関しては無理して繰り上げ返済をする必要はないという事を是非覚えてください。

 

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