「リファイナンス」って何?

事前審査は通ったのに本審査が通らない理由は?

一般的に銀行では「事前審査」が通ればほぼ90%以上は本審査が通ったと思っていただいて間違いはないのですが、残りの10%の方は残念ながら「非承認」をもらっております。その考えられる理由をいくつか挙げてみます。

 

○事前審査の内容と大きく異なっていたとき

「事前審査との内容」が大きく異なる場合、具体的な理由として多いのは

1、転職

2、新たな借入

この2点が多いと思います。

1つ目の「転職」についてですが「融資のタイミングによってはバレないでしょ?」と安易に思われる方もいるでしょう。これは絶対にやってはいけません。例の「S銀行不正融資事件」後に金融庁の引き締めで、勤務先に在籍確認をしたり、中には勤務先が実在するか確認を徹底する銀行が増えてきました。ちなみに以前は意外としていなかったと思います。

次に「新たな借入」についてですが、新たな借入時にその借入先が「個人信用情報センター」にその新たな借入情報を登録します。当たり前の事ですが、当然本審査時にも「個人信用情報センター」にて確認するので一発でばれます。身内から借りたり、闇金から借りれば別ですが、絶対に借りないでください。

その他にも「課税証明書」を提出するのですが、内容を確認すると「収めている税金の金額がわかる」為に「他にも収入が有る事実」が判明します。この「他に収入があったのにも関わらず確定申告をしていなかった場合」は、脱税とみなしてアウトになります。

以上、これらの原因が理由で本審査で承認が出ない場合、例えば不動産契約の際にある「ローン特約」は使えません。該当する方は絶対に物件の引き渡しまで仕事を辞めたり、新たな借入を起こしたりしないでください。

 

○健康状態の理由

申込書に病名を記入した場合は審査は銀行が行うのではなく、保険会社が判断します。

私の経験上ですが、「鬱・不整脈・ガン」はNGでした。他にも心筋梗塞・糖尿病などは審査が厳しいと思います。(ケースにはよりますが)健康状態に自身のない方は、金利は多少上がりますが「ワイド団信」という一部の銀行で取り扱っている「疾病内容が緩和された保険商品を使うか、団体信用生命保険加入の特約が無い「フラット35」を利用するかのどちらかになります。ただし、このパターンで融資を受けた場合、借入された本人が返済途中で亡くなった場合には保険処理ができません。そのつもりで他の保険に入るなりして不測の事態に備えねばなりません。

 

○新たな理由が出てきてNGとなる場合

これが圧倒的に一番多いです。

事前審査以降に新しく借り入れを起こすのは論外だとしても、1社の情報しか見ていない事前審査から、本審査では複数社の情報を見ている為、事前審査の時に出てこなかった延滞の数なども不承認になる原因です。

本審査が落ちてしまった場合はほとんど個信が原因なので、次の本審査が無事に通るようにするためには自分の個人信用を開示して対策を練る必要があります。まぁこのテクニカルなやり方が必要な場合は当社にて段取りを行ったりしますが・・・・

 

本審査と事前審査の違いは?

ここで言う「本審査」とは簡易的な審査をする「事前審査」とは違い、提出する書類を増やす事で書類上、また個人信用情報上の内容を細かくチェックします。

更にプラスして「健康面のチェック」があります。審査期間は1週間~2週間は時間を要している感じです。ここで重要になるのが申込み時の「団体信用生命保険に加入できるか?」の審査(健康面)があります。以下に内容を記載してみます。

ではまず「本審査」ではどこを見るのか?

・事前審査の時の申込書類の内容が、提出書類と一致しているか?

・事前審査で確認した個人信用情報の内容が一致しているか?

・団体信用生命保険に加入する上で、健康状態に問題はないか?

・物件の担保評価は借入金額と同等にあるか?

・暴対法の関係で警察の審査が入る←2018年3月から

 

・事前審査の時の申込書類の内容が、提出書類と一致しているか?

本申込時の書類のチェックでは事前審査申込書の内容が提出書類と内容が一致しているかを確認します。代表的なのが「会社の在籍確認」です。実はフラット35の本審査では会社の目の前まで赴き、会社がちゃんと存続しているかも確認するんですよ!知ってましたか?また本審査で聞かれる内容としては、税金を支払っているかを確認する「課税証明書」が必要になり、自営業の方であれば、「納税証明書その2」が必要になります。特に自営業の方は更に決算書の内容について、事前審査の時以上に詳しく聞かれます。主には聞かれることが多い内容としては

・赤字の場合、赤字の理由・経費によるものか?それとも売り上げ的な問題か?

・急な業績UPや業績DOWN(DOWNの方は落ちる可能性が高い!)

またそれ以外の理由として、家から職場が遠いけど大丈夫なのか?などの勤続先についても聞かれたりします。

 

・事前審査で確認した個人信用情報の内容が一致しているか?また新たな借り入れ等が無いかをチェックする。

事前審査で個人信用情報を確認しているんじゃないの?と疑問に思う方もいらっしゃると思いますが、事前審査ではあくまでも「1社の登録情報」しか確認しておりません。本審査では平均2~3社の個人信用情報会社であなたの情報を開示して、事前審査以外の情報の有無を確認するのです。銀行は他の借入の有無のチェック漏れを防ぐ為に、複数の信用情報を確認するのです。もし理由もなく「本審査がNGになった場合」は、事前審査時にチェックした個人信用情報以外で、まずい借り入れが出てきた場合だと考えられます

 

・団体信用生命保険に加入する上で、健康状態に問題はないか?

住宅ローンを組まれる際には「団体信用生命保険」に加入できるかを別紙の告知書で確認します。一般的には銀行で住宅ローンの借入を行う場合「団体信用生命保険」は原則強制加入となります。この「団体信用生命保険」とは借り入れしている方が万が一、亡くなってしまった際に住宅ローンの残高を0円にすると言った借りる方にも安心な保険です。銀行と保証会社にしてみたら、借りている方がすぐに亡くなってしまうと大変困ってしまうので当然、健康状態を審査する必要があります。健康状態のチェックはアンケート式になっておりまして、「はいorいいえ」の2択になっております。聞かれる内容としては、入院を1年以内にしたか・薬は服用しているか?・持病はあるか?の主にこの3つです。お客様の中には「自己申告」だからを良いことに、嘘を記載する方もいらっしゃいますが、私が保険会社の方から聞いた話では、住宅ローンを借りて2年以内に亡くなると書類の虚偽の疑いも考慮して通常よりも細かく調査されるという話を聞いたことがあります。当然虚偽と認められれば保険は下りずに残された家族にお支払いしていただく必要があります。なのでここは正しく書きましょう。また健康状態の審査は「半年に1度審査する」ので、1年後の引渡しの場合は2度審査をしなければならないので注意が必要です。

もし持病を抱えている方は、一般的な銀行で借り入れをするのではなく「フラット35」で借り入れをした方が良いかもしれません。

 

・物件の担保評価は借入金額と同等にあるか?

新築物件の場合は問題はないですが、中古物件の場合は築年数によっては借入金額以上の担保にならず、物件の担保金額までしか借り入れできない場合がございます。(新築でも道路付けによっては担保評価が出ない場合もありますが・・・)中古住宅の場合は事前に不動産屋にしっかり確認をしながら申し込みをした方がよいでしょう。

 

・2018年3月から申込人が反社会勢力の人ではないかを警察が調査するようになった。

2018年3月からは「申込人が反社会勢力の人ではないか?」を警察が金融機関経由で調査することになりました。住宅ローンを利用して反社会勢力の人の資産を増やすことに繋がることから警察が調査します。まぁほとんどの方は特に気にしなくてもOKですが、その影響もあってか以前よりも審査の時間が1週間近く伸びているような気はします。

事前審査のチェックポイントとは?

「事前審査」の主なチェックポイントは2つです。

1、あなたの勤続年数・会社の規模、業種・年収等も考慮して「借入額」に対して「返済比率」がどれくらいか?

2、あなたの「個人信用情報」を調べて、他に借り入れや延滞、ブラック情報の有無を確認する

しかし、この2つのチェックしかない銀行の「事前審査」を簡易的な審査だと思ったらいけません。この「事前審査」の精度はものすごく高い水準で行われており「事前審査の承認」が下りれば、本審査も承認が出ると思っていただいて結構だと思います。ちなみに「返済比率」というのは住宅ローンの月々の支払いがあなたの年収に対して占める割合の事を言います。

 

・あなたの勤続年数・会社の規模、業種・年収等も考慮して「借入額」に対して「返済比率」がどれくらいか?

あなたの年収と会社の規模・職種を調べてから借入金額に対しての返済比率を計算します。もちろんこの段階で「年収が多い方」であればここはアッサリ通過できます。但しリスクの高い業種であったりすると、年収を70%~80%とみなして計算される場合もあるので、年収通りに見てもらえれば返済比率で問題なかったとしても、借入れすることができない場合もあります。尚、勤続年数が1年未満であれば、大手都市銀行では審査の土台に乗せてもらうこともできません。

(三菱UFJでは勤続年数に対してはかなりシビアに見てきます)

・あなたの個人信用情報を調べて、他に借り入れや延滞、ブラック情報の有無を確認する

個人信用情報のチェックとは「CIC」などの個人信用情報を登録している会社から、あなたが今現在借りているローン・カードの履歴・キャッシングの有無・支払いの延滞履歴をチェックする事で、あなたが借りたローンの返済状況等の履歴から新たな借り入れの返済ができるかの信用力を確認しております。ちなみに個人信用情報でブラックリスト入りとなってしまっている場合は、返済比率に問題がなく、残念ながら借り入れをすることはできません。余談ですが「個人信用情報」はすぐに確認できるため1日で審査結果が非承認になってしまった場合は、個人信用に問題がある可能性がかなり高いです。

もし、審査の前に不安な事項がある時は先に一度「CIC」で個人信用情報を見ることができますのでご確認することをオススメします。(他にも全銀協、JICC等)

あと借り入れがあるのに無いと嘘をつく事は絶対にダメです。申込書の内容に虚偽があった場合は一発で落ちますので・・・・この銀行での「事前審査」が通れば95%以上の方は本審査が通るので、非常に精度の高い審査方法になります。

住宅ローンの仮審査と本審査の違いは?

住宅ローンには「仮審査(事前審査)」と「本審査」の2種類あるのはご存知でしたか?

審査って聞くとなんかドキドキしちゃいますよね?

自分の事を審査されるって・・・ちょっと嫌じゃないですか~~

特に初めての方は分からないことも多くて不安な気持ちでいっぱいだと思います。ちなみに不安な気持ちで「住宅ローン・審査」ってグーグル先生で検索すると「事前審査は通ったけど、本審査が通らない」っていうワードも多く書かれているから余計に不安に思っている方もいらっしゃると思います。

これから住宅ローンの審査をする方の為に、住宅ローンの仮審査と本審査の違いを何回かに分けて書いてみますね。

 

住宅ローンの事前審査を行う理由とは

住宅ローンの事前審査とは、物件を早く契約したいけど、自分の年収でいくらまで借りられるかを早く知りたいというお客様の為にできた制度です。事前審査の最大の特徴は「本審査より簡易的な審査」をする為、審査にかかる期間は問題がなければ、2日~3日で結果がわかるのというのが特徴です。事前審査を行うメリットは、まずその銀行でどれくらいの借入が可能なのか?借入する際の条件はどのようなものなのか?がわかるという事です。審査結果が「契約前」にわかっていれば、安心して契約ができますよね?

 

本審査(本申込)は「契約前」にはできない理由

「本審査(本申込)」には必要書類の内容に「売買契約書」とか不動産購入だと「重要事項説明書の写し」が必要になります。つまり契約後に行うのが本審査(本申込)だと言うことです。もし契約後にローンの「事前審査」をしたとして、自分の思っていた資金計画とかなり相違があったらどうします??困りますよね(汗)しかも「契約解除ができない」となれば、尚さらですよね?

クレジットカードでローン審査が通らない時の4つの解決方法

○使わないクレジットカードはすべて解約する

使わないクレジットカードがあったらカード会社に電話をすればよいですが、このときにポイントとしては

・解約証明書を送ってもらうこと

・電話の際、窓口の方の名前をしっかり聞くこと

です。なぜ解約証明書が必要になるかというと、使わないクレジットカードを解約したとしても、CICなどの個人信用情報はすぐに反映されず、最後に使用した日・もしくは解約した日から5年間は情報が保存されます。

銀行の審査はあなたの個人信用情報をみて審査をします。

「個人信用情報」ではカードを使用しておりますが「解約証明書」をつけることで、銀行にクレジットカードを解約したという証明になるのです。

そしてもう一つ担当者の名前を聞くことに関しては、担当者が忘れている可能性があるからです。

以前、私のお客様でも○○社のクレジットカードを解約した際に「解約証明書」を依頼しておりましたが、見事にすっぽかされました。その際の「担当者の名前」を覚えていたので、即時再送付されて事なきを得ましたが、そうでなければそのまますっぽかされていたと思います。

 

○どうしても解約できない場合はキャッシング枠を減らしてもらう

クレジットカードで光熱費などのライフラインを支払っていたり、楽天カードなどでポイントを集める為に買い物をしている人も多数いらっしゃいますよね?その場合は、なかなかすぐに解約することが難しいと思います。

「キャッシング枠」というのは、カードを使用すればするだけ増えるものですが、カード会社に電話をしてキャッシング枠を減らしてもらうように交渉をしてみましょう。

できない場合は解約するか、引き続きカードを保有するならば審査の緩い銀行に替えるかの2択になります。

 

○銀行との契約までにキャッシングを完済できるのであれば「完済条件付」で審査してもらう

住宅ローンの事前審査時にはお金がなかったとしても、あと数か月すればまとまったお金が入って来たり、親から資金援助をしてもらい、現在借り入れしているクレジットカードの返済ができる場合があります。

その場合、返済してから審査をしてしまうと、購入したい物件を買い逃すことに繋がりますので、後日確実に返済ができる場合は完済条件付きでローン審査を行う事で、借入がない状態でのローン審査を行うことができます。

(ここで注意すべきこととして、本人に返済予定以外の借り入れがあれば別です)

予定通りローン審査が通った場合、銀行とのローン契約(金銭消費契約)前に現在借りているカードローンの完済証明書を銀行に提出する必要があります。

「完済証明書」がなければ当然銀行と契約することができませんので、借金を完済する際には先にカード会社に「完済証明書」を送付してもらえるように依頼しましょう。1週間前後で送ってきてくれますので。

そのまま完済だけしてしまうと「完済証明書」が送られてくることはありません。

 

○延滞・異動があった場合、最後の手段。プロパーローンを使用してみる(信用貸し)

CICなどの個人情報を開示した結果、延滞や異動がありますと通常の住宅ローンではまず通りません。これは「借金を完済したとしても」です。その場合、全く持ってお金を借りられないか?というと、実はそうでもありません。

マイナーなやり方ですが一応方法はあります。

保証会社を使用せずに銀行からお金を借りる「プロパーローンを使用する方法」です。(いわゆる信用貸しです)個人情報の審査を厳しく行うのは銀行ではなく「保証会社」です。一般の住宅ローンでは銀行が個人の方に貸し出しをする際に「保証会社」を通さないと銀行はあなたにお金を貸してくれないはずです。(高い保証料を支払って)ところが「プロパーローン」では保証会社を使用しない為、銀行が個人の審査を行います。

ただ「プロパーローン」は保証会社を入れない代わりに、金利が住宅ローンの3倍程度の2%後半です。保証会社を入れないことで銀行はリスクを負うことになるので当然といえば当然ですが・・・・

 

カードの返済遅延や延滞があればアウト!異動があったらもう最悪

キャッシングでお買い物した時に支払日に遅れて払ったり、滞納したりしていませんか?

この経験がある方は非常にまずいです(汗)

特に「滞納」については1回でもあると住宅ローンの審査の土台に乗らない可能性が出てきます。

では「滞納」や「延滞」はどうやってわかるのでしょうか?

一般的に融資を受ける時やクレジットカードを作る時には審査をしますよね?その際に作成者の情報を「CIC」などの個人信用情報会社に登録されます。この登録に「遅延」したなどの記録が残されます。ちなみに銀行の借入関係は「全銀協」という情報会社でP系やA系の借入の場合は「JICC」という情報会社に登録されます。

住宅ローンの回答が否決だけだったり、住宅ローンを審査した次の日に否決になってしまった場合は、この「個人信用情報に問題がある」と思ってもらって間違いありません。

1つのカード情報だけであれば覚えているかもしれませんが、これが2枚・3枚と沢山持っていた場合・・・

はたしてあなたは全てを把握できているのでしょうか?

恐らく・・・

「うん。覚えていない!」

そうなりませんか?

声を大にして言います。それじゃダメなのです!!

キャッシングをしていたら・・・当然借入金額は減るって!!

クレジットカードでキャッシングをしている場合は、当然月々の返済額が住宅ローンの返済比率に加算されますので、借入額が少なくなってしまいます。

当然「キャッシング枠を持っている人よりも」借り入れができなくなります。

ではここでケースを・・・・

「年収400万円の方がキャッシングで200万円を借り(月々3万円)の返済を行っている場合、某銀行で住宅ローンを組む場合での最大で借りられる金額はいくらか?」

前提条件

*「4428」とは某銀行の審査金利を4%として100万円を35年借りた場合の月々の返済額とします。

*「35%」とはこの某銀行では400万円以上の年収の方は年収の35%まで住宅ローンの返済に充てることができるのという意味です。

*「12」は年収を1カ月単位にした場合です。借入れがある場合は月々の額から支払い金額を引く事にします。

☑キャッシング枠が無い場合

400万÷12÷4428×35%=2634万円 実際借入れできるMAXは2630万円

☑借り入れ200万円の月々3万円の支払いをしている場合

(400万÷12-30,000)÷4428×35%=2,397万円-200万円(残債)=2,197万円

実際借入れできるMAXは2190万円になります。 

 

借り入れをしていると年収の35%と住宅ローンの最大返済額から月々のキャッシングの返済額を差し引いた借入額から、更に残債を引かれてしまう為「200万円の借り入れしか」していないのにも関わらずキャッシングをしていない人と比べると「約440万円も」住宅ローンが借り入れできなくなってしまいます。

借り入れした倍の額以上が住宅ローンで借り入れができなくなってしまうんですね。

そしてこの問題で一番多いのは!!!!

キャッシングやリボ払いなどの借入れは、奥様などのパートナーに伝えていないケースであります(汗汗汗汗)

もし年収・勤続先に問題がないのにも関わらず「審査否決」になった場合はキャッシングしている可能性があるでしょう。

しかも!!!これかなり重要です!!!

キャッシングやリボ払いをしているのにも関わらず住宅ローンの申込書に記載をしなかった場合は、仮にキャッシングをしていて審査が通る場合でも「虚偽の書類だった・・」という事でローン審査が否決になります。

ですから、もしキャッシングやリボ払いをしていて奥様などにはばれたくない場合は当社担当の営業に事前にご相談ください。

臨機応変に対応しますので。

だってバレると夫婦げんかの元になるじゃないですか(笑笑)

キャッシング枠があるだけで住宅ローンの借入額が減る!

特に借り入れもしていないのに、希望する金額まで借りられなかった原因は実はここにあります。

キャッシング枠は「住宅ローンの月々の返済額に加算されてしまう」のでキャッシング枠が多ければ多いほど借り入れできる額が少なくなってしまいます。

とはいっても「キャッシング枠が50万円あるから年間で月々の返済額に50万円分の返済額を入れないといけない」ってわけではありませんよ。

ちなみに某銀行の営業担当に確認したところ、その銀行ではキャッシング枠が一口50万円未満で毎月1万円の借入れをしている扱いになるようです。だから、キャッシング枠が100万円未満であれば2万円の借入れをしているってことに・・・

これだけでは解りずらいので、実際に下の方にキャッシング枠の影響で借入額がどれだけ減るかを解説してみます。

 

年収400万円の方がM銀行で住宅ローンを組む場合の最大借りられる金額は?

前提条件

*「4428」とは仮にM銀行の審査金利4%で100万円を35年借りた月々の返済額での審査金利。

*「35%」とは400万円以上の年収の方は年収の35%まで住宅ローンの返済に充てることができるという意味。

*「12」は年収を1カ月単位にした場合。(借入れがある場合は月々の額から支払い金額を引く事にします)

 

☑キャッシング枠が無い場合

400万÷12÷4428×35%=2634万円 実際借入れできるMAXは2630万円

 

☑キャッシング枠が50万円未満の場合 (毎月1万円の借入れ扱い)

(400万÷12-10,000)÷4428×35%=2555万円 実際借入れできるMAXは2550万円

 

☑キャッシング枠100万円未満の場合は (毎月2万円の借入れ扱い)

(400万円÷12-20,000)÷4428×35%=2476万円 実際借入れできるMAXは2470万円

 

ご覧の通り「キャッシング枠を50万円以下のカードを1つ持つだけ」でも、本来住宅ローンで借りられるはずの金額より80万円も借りることができなくなってしまいます。(汗)

このキャッシング枠の真の怖さは借りていないのに金融機関に借りている人と扱われてしまうことなのです

住宅ローンが何故だか通らない方、または借入希望額を大きく減額された方はこの際、使わないクレジットカードを解約する。またはメインで利用するクレジットカードを「1枚に限定すること」を強くお勧めします。

クレジットカードで住宅ローン審査が通らない場合がある件について

当社ではこれから住宅ローンの審査をしようとしている前に「クレジットカードの管理は大丈夫ですか?」とお尋ねする時があります。

なぜクレジットカードの話になるかというとクレジットカードは住宅ローン審査に大きく影響するからなのです。

年収や勤続先に問題がなく、他に借り入れなども無いはずなのに住宅ローンの審査で否決になってしまった場合は実はクレジットカードの内容が大きく関係しているかもしれません。

なぜならあなたがクレジットカードでキャッシングをしていなくても、借り入れをしていなくてもキャッシング枠で住宅ローンの借り入れ額が減額されてしまうケースが有るからです。

もちろん普通にキャッシングを利用していては、住宅ローンの審査に大きく影響しますが・・・・

 

今回から数回に分けてクレジットカードを持っている事で考えられる住宅ローン審査にもたらす影響について語ります。

 

ボーナス払いについて語った「結びの章」

ここまで何回かに分けて住宅ローンのボーナス払いについて語ってみました。

皆さんはどのように思われましたか?

印象としては、ボーナス払いには「1つのメリット」しかないのに「デメリットが3つ」もあると思います。

しかも読んでいただければわかると思いますが、どれもなかなか致命的なデメリットです。

この3つの理由から私はボーナス払いにするのはお勧めしておりません。

ただ、もしボーナス払いにするのであれば「公務員の方」だけでしょうね。

公務員の方なら額面の違いはあるにせよ、ボーナスは必ず支給されますからね。

ただ「ご利用は計画的に!!」(笑)

まとめると総支払額も増えて、生活資金がショートしやすいボーナス払いではなく、住宅ローンの月々のお支払いは「固定額」にするようにしときましょう!!ってお話でした・・・・

注意!!

「固定金利にしましょう」って話ではないですよ!!

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