住宅ローンの独り言

長生きして追加でお金を借りようとしても借りられない・・・

金融機関のほとんどが、リバースモーゲージで一度お金を借りてしまえば、返済しない限り2度とお金を借りることができません。

なぜならすでに評価額に対して満額でお金を貸してしまっているケースが多いからです。

 

仮に「私はあと10年で余生を終える」と思っていても、最近は日本の医療技術によって生かされている方が多いですよね?

平均寿命も80歳を超えてますし、年金受給の年齢もどんどん伸ばされていきそうですからね。

もしリバースモーゲージを含めた資金計画が75歳までの資金計画だとした場合、80歳まで生き延びてしまったら・・・

お金が無いので生活保護か、不動産売却しか方法がなさそうです (´;ω;`)ウゥゥ

 

そんなことが起こらないよう、リバースモーゲージだけに頼らず貯蓄もしっかりしておきたいものです。

以上ここまで

 

土地の下落に要注意!不動産売却で借りた額が返せないことも・・・

リバースモーゲージで借り入れする際の一番のデメリットは「リーマンショック級の不況による土地の評価の下落」です。

仮にリバースモーゲージで1000万円を借りたとします。

1000万円を借りられるという事は実情価格が逆算すると「2500万円ほど」になります。

仮に2500万円の不動産が下落して、1,000万円になってしまった場合・・・

「1,000万円に下落しても借りた1,000万円は返せるよね?」と思ったあなた。

頭がお花畑です(;´・ω・)

 

借りた1,000万円には当然年間2%前後の利息を支払わなければなりません。

仮に1年間2%で借りたとしても1,020万円で支払わなければいけないのです。

当然不動産の売却額で支払えなければ、子供等に支払ってもらう必要がありますよね?

 

まあ一気に土地の値段が半値になるってことは滅多にないと思います('◇')ゞ

ですが、不動産の下落にめっぽう弱いのがリバースモーゲージだという事は覚えといてください!

 

実は「土地の評価額が低い」とほとんどお金を借りることができない?

「不動産」というものは、なかなか残酷なもので「評価の低い物件」に対しては金融機関はかなり厳しいです。

 

仮に建売で土地、建物を2,580万円で購入したとしましょう。

その土地が「1,000万円」だとした場合はどうなるのでしょう?

固定資産税評価額は実情価格の70%で算出するといわれておりますので・・・・

評価額は700万円

 

そこからリバースモーゲージは評価額の5割から6割しか貸せませんので、実際に借りれる額は「350万円~420万円」

ということになります。

これでは1年から2年程度で全額を使い果たしてしまう可能性が有りますよね?

もし地方の物件を購入されたのであれば、まずはその生活コストの低さを利用して、しっかり老後資金を貯蓄する事をオススメします。

銀行は収入の無い方にお金を貸してはくれない

と、今さらではありますが・・・・そういう事です(;^ω^)

しかし、リバースモーゲージの2つ目のメリットは収入の無い方でもお金を貸してくれることにあります。

リバースモーゲージで借りたお金は、担保にしている不動産を売却して返済する為に本人に収入があろうがなかろうが「土地の評価が高ければ」お金を貸してくれます。

もしあなたが「年金のみ」で住宅ローンを支払っていた場合、毎月悲惨な状況になりそうなことは想像できますよね? しかし、リバースモーゲージでお金を借り入れ後、そのお金で住宅ローンを一括返済してしまえば、住宅ローンの月々の支払いが消え(元本+利息)リバースモーゲージで借り入れした額の利息のみを支払うことになります。 ☚最終的には担保の売却で借入額を支払う

住宅ローンの元本分を支払わなくてよくなりましたので、月々の家計にゆとりができるというのがリバースモーゲージの賢い使い方です。

 

ただし!!!

もちろん利点ばかりではないですよ(;´・ω・)

リバースモーゲージでは「借入金利が変動する」ため、金利が3%から5%のように上昇すれば、当初の想定より高い利息を払うことになる事もお忘れなく・・・

お金を借りてもその住宅に住み続けることができるって?

突然ですが、ご質問です。

定年後になると原則収入が年金しか無いですよね? 急に大きなお金が必要になった時はどうしますか?

 

貯蓄を切り崩すしか方法がありませんよね?

 

しかし「リバースモーゲージ」を使用すればこの問題は一気に解決します!

この「リバースモーゲージ」とは、購入した住宅を担保にしてお金を借りるローンの事です。

「リバースモーゲージ」で借り入れできる不動産は、原則「戸建てのみ」ですが金融機関によってはマンションでも「リバースモーゲージ」

を使用することが可能です。

ちなみに借りられるお金の額土地の評価額に対しての5割~6割程度しか借りることができません。

ですが「リバースモーゲージ」の最大のメリットは担保にしている住宅に住みづづけることができること!なのです。

 

通常、貯金が尽きた場合などは住宅を売却して現金を得る方法が一般的ですが、住宅を売却した後に待っているのは次の住まいを借りることになりますよね?

しかしここからが大きな問題なのです!

次の住まいを探すのにもお金がかかる上に、老人に賃貸マンションを貸してくれるオーナーが全くいないということです。

それはなぜでしょうか?

あんまり大きな声では言いにくいのですが、高齢者がその部屋で孤独死されたら賃貸オーナーさんが困るからです。

(「大島てる」なるサイトで、事故物件として登録されると誰でも閲覧可能なので次の借り手を探すのが困難になるからです)

でも「リバースモーゲージ」を使用すれば、住宅はそのまま住み続けられる上に現金を得ることができます。

そうです。

あなたの購入した住宅が老後の資金になるのです。

老後資金の裏技【リバースモーゲージ】とは

実は「住宅の購入が老後の生活を楽にするかも」というお話をしてみようと思います。

現在の年金制度、またサラリーマンの平均年収が441万円(平成30年度)とお世辞でも多いとは言えない収入で貯金をしろという現実。

そして残念ながら老後の資金で一番頼りになる国民年金ですが・・・

2019年現在で満額でも年間780,096円しかもらえない現実ってご存知でした? (2018年よりは67円は増えましたが・・・)

月に65,008円しかもらえません。(笑)

これで老後を暮らせっていうのが無理な話です。

 

しかし実はある方法を使用すると、あなたが検討している住宅購入が、老後の資金調達になるってご存知でしたか?

意外と知られていない裏技・・・

リバースモーゲージ

うん???

初めて聞いたなって思う方もいらっしゃいますよね?

不動産会社の営業マンも、この「リバースモーゲージ」の事はあんまり説明しないし、「リバースモーゲージ」自体まだ数年ほどしか実績の無い資金調達方法ですから・・・

でも、この「リバースモーゲージ」を使用すれば、あなたが購入した土地、建物が老後の資金になってくれるのです。

今回も何回かに分けて「リバースモーゲージのメリットとデメリット」についてお話させていただきます。

 

銀行の手数料以外にかかる諸経費は?

・借り換え先の銀行との契約書に貼る印紙代

借り換え先の銀行とローン契約(金銭消費貸借契約)を結ぶ必要があります。

その際に貼る印紙代は「5,000万円以下の借り入れ」の場合は2万円の印紙です。また「5,000万円~1億円」であれば6万円の印紙を貼る必要があります。

*原則、住宅ローンでは1億円以上は借りられません。1億円以上となると「事業用ローン」の取り扱いになります。

 

・司法書士に支払う諸経費

司法書士に支払う項目としては

1、抵当権抹消

2、抵当権設定

3、司法書士への報酬額

と言った3つの項目があります。

 

まず1つ目の「抵当権抹消」にかかる費用

「抵当権抹消」とは、あなたの購入した土地・建物に現在の住宅ローンを借りている銀行さんの担保権が登記簿謄本上に抵当権として設定されております。この登記よって、現在あなたにローンを貸している銀行は、あなたの不動産を担保にお金を貸していることを証明しております。ただ、この抵当権がついていると、新たな借り換え先の銀行はあなたにお金を貸してくれません。そこで司法書士の先生にこの抵当権を一旦抹消してもらう必要があります。費用としては概ね1万円程度を想定します。

 

次に「抵当権設定」にかかる費用

「抵当権設定」とは、借り換え先の銀行があなたにお金を貸すにあたって、あなたの不動産を担保に入れる事を言います。上記の抵当権を抹消した後に、新たな借入先の銀行の担保権を登記することによって、借入先の銀行はあなたの不動産を担保にしてローンを融資してくれる流れになります。費用としては借入金額にもよりますが、大体15万~20万程度を想定します。

 

最後に司法書士に支払う「報酬額」

「抵当権抹消」「抵当権設定」を行ってくれる司法書士に「報酬」を支払わなくてはなりません。

その報酬額の相場は概ね「5万~10万円程度」を想定します。

私たちが新規の住宅ローンで4,000万円の抵当権設定を司法書士に依頼する場合の報酬額目安は大体5万ぐらいです。多くの借り換えの場合、残債が4,000万円も残っていないケースが大多数でしょうから、もう少し報酬額は減るのでは無いでしょうか?

ですから正直「報酬額は10万円です」と言われた場合は、かなり高い気がします。(汗)

報酬額が高すぎると思った場合は、司法書士に報酬額の値引き交渉をしてみましょう。

ちなみに登録免許税の部分は税金なので、値引きは一切できませんよ!!

 

 

じゃあ銀行の「事務手数料」ってどれくらい?

借入先の銀行が「保証会社を使う場合」には保証料 保証会社を使わない場合」には事務手数料と言う形で別に費用を支払う必要がある事をまずは覚えていて下さい。

ちなみに保証会社を使って住宅ローンを融資している一部の都市銀行や信用金庫では、保証料にプラス事務手数料で「3万円~6万円」程度を設定している銀行が多いです。まぁ二重取りと言われればそうですね・・・・

しかしネット系銀行では、「保証料は無料」としているケースがほとんどです。 しかし、それでは銀行に実入りがありませんので保証料のかわりに借り入れ金×2.16%(消費税含む)を徴収されます。 (このパーセンテージは少し違う銀行もありますが・・・)

仮に「2000万円」の借り入れを行った場合、43.2万円の事務手数料がかかる計算ですが、この「保証料無料!!」ってセールスポイントを目立たせているのがネット銀行の特徴なのです。しかし、小さい文字で「保証料を2.16%頂く旨」がリーフレット等には記載されている事もちゃんと確認して下さいよ!!(笑)

これにより日本のほとんどの銀行の手数料の数式はこうなります。

都市銀行の保証料+事務手数料=ネット銀行の事務手数料

当然すべての銀行がこうなるわけではありません。実は銀行によっては「裏メニュー」が存在しますので、あなたの年収や勤め先の内容次第では変わってしまう事もあり得ます。ここは、我々のような詳しい人間に一度訪ねてもらえるといいと思います。

 

 

 

 

 

新規ローン借入時の「保証料」の相場って?

一般的な銀行では住宅ローンの融資時に「保証会社」を後ろに付けて融資をします。

その「保証会社」に対しての保証料の目安は「100万円あたり2万円程度」で計算する事が多いのでは無いでしょうか?仮に2,000万円のローン借り入れなら保証料は40万円程度必要になる計算です。

ちなみに「保証料」は各銀行によって基準が大きく異なる部分になりますが、一般的な相場は100万円の借り入れに対して2万円程度なのですが、この目安というのは実は35年で住宅ローンを借り入れしたときに最も多く使われる保証料の目安です。

しかし借り換え時のローンの年数は、現在のローンの残りの支払期間までしか新たに借り入れができない特徴があるため、1年以内に借り換えをしない限り35年ローンを新たに借り換えすることはできず、したがって短い借入期間になります。(最初の借り入れからの残存期間)

よって保証会社が銀行に対して保証する期間が短くなりますので、一般的には保証料は上記の目安よりも安くなる傾向にあります。ただし100万円あたりの保証金額は高くなる場合はありますが・・・

 

注意点として


借り換えを行うということは、新たに銀行の審査を行うということになります。

年収・勤続先などの属性によっては、保証料が高くなる可能性もあるので、審査結果が出た場合は保証料を絶対に確認しましょう。

(これは逆に属性が良いことで裏メニュー的な商品が該当する場合もあります)

「保証料を現金で用意できない!」って方もいるかと思います。そういう場合でも借り換え時に適用される金利に「+0.2%の金利を上乗せすること」で保証料を支払わなくても借り換えすることができますのでご安心を・・・ただし総額にすると金利上乗せのほうが多く支払うことにはなります。

尚、ネット系の銀行ではこの「保証料」がかからないって事をアピールするケースが多いですが、そのかわりに別のお金をしっかりと取られます。

それは次のページでご説明しますね。

 

住宅ローンの借り換えに必要な手数料って何があるの?

住宅ローンの借り換えを検討される際に「借り換え時の金利の安さ」に目を引かれがちですが、実際の住宅ローンの借り換えの際には「銀行等の借り換え手数料」なども踏まえた「諸経費」がかかる事になります。

現在の住宅ローンと借り換え先の住宅ローンとを比べる時に大切な事は「金利+諸経費」を支払っても借り換え前の住宅ローンより総支払額が減るか?で比較することです。

実は借り換え時の諸経費が高くて、金利は安いけど、現在のローンの総支払額より増えてしまうとなれば、借り換えをすべきではない事にもなります。

この「借り換え時の手数料(諸経費)」は借り換え先の金融機関によって大きく変わってきます。

 

借り換え時にかかる銀行の手数料は大きく分けて4つある!

借り換えをする際の銀行の手数料についてですが、大きく分けて4つに分類されます。

 

銀行の手数料の種類

・新規に借り入れするローンの保証料(保証会社利用の金融機関の場合)

・借入時の銀行手数料(ネットバンク系は融資額の○○%とか)

・現在の住宅ローンを一括完済する際の手数料

・新規借り換え先銀行の「金銭消費貸借契約書」に貼る印紙代

 

今回から何回かに分けて「借り換え時に必要な手数料」の内訳をご紹介させていただきますね。

 

 

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