西日本シティ銀行から「最長５０年まで対応できる住宅ローン」（借り換え）が発売されました。

どこかの銀行さんが、こんな商品を出してくれないか？と思っていました　((´∀｀*))ヶﾗヶﾗ

西日本シティ銀行さんのHPからの引用ですが

 

〇　ご返済期間を最長50年までお選びいただけます！

ご返済期間を長く設定することで、金利が同じであっても月々のご返済負担を軽減できます。

お借入金額3,000万円、金利0.975％でお借入れいただいた場合の毎月返済額

 

 

 

これはズバリ「借り換えるとキャッシュフローがメチャメチャ改善される」って事です！！

つい金利に目が行ってしまいがちな住宅ローンですが、住宅ローンとはそもそも長きに渡って借り入れをする特性の「金融商品」ですから、借入期間が長く取れるのは借りる方からすると目先の支払い計画が立てやすく非常に条件が良くなります。

年金の受給時期が遅くなったり、定年が遅くなったりと最近は何でも先延ばしの傾向ですよね？

住宅ローンも支払い期間を延ばしてもらえる事のメリットは大きいと個人的には思います。

当社では、住宅ローンをベースにリフォーム工事と融合した「リフォーム＆リファイナンス」を積極的にご提案しております。

お気軽にご相談ください。

■生涯賃金2億円を賢く管理して活用する

では、どうすればよいのでしょうか？

答えはその2億円を賢く管理して活用することです。

それは金融機関を上手に活用するということではないでしょうか？

限られた「生涯賃金」で資産を増やすのには、やはり限界があります。でも、諦めないでください。自分の資産を増やす方法はあるのです。

では、私の考える「押さえておくべき基本の3つのポイント」をお話してみようと思います。

　１、バランスシートを重視する　（家計簿的見方(P/L)ではなく、資産的見方(B/S)をしよう）

第1のポイントはお金の話を毎月や毎年の「収入」と「支出」のバランスだけで見る人が多すぎることにあります。

収入と支出だけを見て「いくら足りない」と嘆き、「もっと節約しよう！！」あるいは、「何かに投資して収入を増やそう！！」と思っていませんか？　これが、そもそもの間違い。　お金の話は「資産」を含めて見なければダメなのです。

企業の損益計算書のことを「P/L」(利益と損失の計算書)といいます。個人でいえば家計簿です。収入・支出だけを見るというのは、生活の結果だけを見ているのと同じです。 ところが、お金持ちはP/Lという結果をもたらす「貸借対照表」というものを、きわめて重要視します。　これは「B/S」(バランスシート)といわれるもので、1枚の紙の左側に「資産」、右側に「負債」と「純資産」を書き出したものになります。ちなみにこの左と右の金額はどちらも同じ金額になります。

つまり「資産」を見ることが非常に重要だと思います。

右側の負債、つまり借金も借りて自分のものにした以上は、自分の資産になるという考え方です。ただし、返さなければいけないお金ですから、返す必要のない純資産とは分けて書きます。

ですから、例えば住宅ローンが月7万5000円でも、「苦しい」とだけ思う必要はありません。あなたには、一戸建てなりマンションなりの資産があるのです。これを元にすれば、いずれ貸し出すなどして収益を得たり、売却してお金を捻出したりができるようになることも考えられます。

資産の種類は3つ

定期預金の利息や株の配当金を生む　「金融資産」　「不動産」　そしてあなたの　「ビジネス力」　です。

ビジネス力とは、あなたの「スキルをお金に変える力」のことです。「収入・支出」だけで一喜一憂せず、「資産」を見ること。資産こそが、あなたの老後の不安を解消する可能性のあるとても大きな存在であるということを忘れないでいて欲しいと思います。

まずは、自分の資産を把握することから始めましょう。

　2、会社のように、親と子どものお金を「連結」させると道は開ける

　第2のポイントは　「連結」という考え方がとても大切ということです。 　企業は経営を親会社・子会社といったグループ全体で考えます。　個人のあなたは、親や子どもといった「家族全体」で、お金のことや家のことを考える必要があるのです。　親から受け継いだ資産をあなただけでなく、あなたの子どもたちのお金と連結させ、全体として見るのです。　そうすれば、道が大きく開けるはずです。

 　3、「個人資産の６割である不動産」を活用しよう

日本の個人資産のおよそ6割は、「不動産」です。　これは、日本が「高度経済成長」を果たし、その後も長く「安定成長」を続けたこと、土地や持ち家志向が強かったこと、政府の政策もそれを後押ししたことが大きな理由でしょう。

そこで、第1のポイント「バランスシート重視」　第2のポイント「親と子どものお金を連結」に続けて　第3のポイントは、その資産のところを見て、「不動産を含めた資産活用を」と私は声を大にして申し上げたいです。

「将来が不安」な理由・・・・

個人資産の6割を不動産が占めるのに、それは放っておいて、残りの4割の金融資産などの活用だけを考える──

株を買おうか？　FX(外国為替証拠金取引)はどうだろう？　銀行の窓口が盛んにすすめる金融商品にしておこうか？　としか考えないのはおかしいでしょう？

「今は賃貸住宅に住んでいるし、親の資産もないし、不動産の話は私には関係ない」と思われる人もいるかもしれません。　しかし、そういう人こそが将来、お金に困るケースは多いのではないでしょうか？

「将来が不安」なのは、自分にどれくらいのお金が必要なのか？　そのために今、自分にどれくらいお金が足りないのか？　がわからないからです。

でも、お金をバランスシートで考え、親子のお金を連結させ、不動産に注目すれば、将来の人生設計が変わります。 　一生お金に困ることなく、安心して、自分らしい人生をまっとうしたい……。　多くの方が願っていることだと思います。

　この基本の3つのポイントを知ることが、一生お金に困らない人生を送るための第一歩ではないでしょうか？　お金の正しい知識を身につけることは、あなたの選択肢を増やします。

適切な道を選んで、「お金」と「安心」を、しっかりとつかんでいきましょう！！

今回はこれで終わります。

■生涯賃金のやりくりでは限界がある

新型コロナウイルスの発生、地球温暖化による自然災害の多発など、これまで経験したことのない時代に私たちは生きていますよね？　そんな「何が起きるかわからない今」を生きぬいていくために、自分のお金をしっかりと管理し、資産を増やす知識を持つことが、ますます重要になっていると痛感します。

「一生お金に困らない生活を送りたい」――多くの皆さんはそう思ったことがあるのではないでしょうか？

同時に「でも、現実的に考えると、一生お金に困らない生活なんて、私には無理」と諦めていませんか？　生活費、年金、住宅ローン、教育費、医療費、自動車費用、保険料、税金、退職金、雇用形態やリストラによる収入減など、お金に関する不安は後を絶ちません。 少し前に話題になった「老後資金2000万円問題」もそうです。

この問題の発端は、金融庁の金融審議会がまとめた「高齢社会における資産形成・管理」報告書案です。　年金で暮らす夫65歳以上・妻60歳以上の世帯は、家計の赤字が毎月約5万円。あと20～30年生きるには、1300万～2000万円足りないというものです。しかも、これは年金収入が月20万円以上ある場合の数字です。

国民年金の人は夫婦でもせいぜい月12万円。これは、富裕層の底上げ分を含む平均の話ですから、貯金2000万円で足りるはずがありません。退職金が数百万円以下の人は珍しくないし、退職金ゼロの自営業者だって大勢います。「いったい、どうしたらいいんだろう」と途方にくれた人の声があふれました。 そのうえ、大騒ぎになったから報告書は「撤回」という話になって、ますます不安が広がってしまいましたよね？

　一般的に、大卒の平均的なサラリーマンの生涯賃金は2億5000万円ほどだといわれています。そのうち、約2割が税金や年金、健康保険などで差し引かれますので、手取り収入はおよそ2億円です。そこから仮に、住宅費4000万円、保険料1500万円、子ども2人分の教育費3000万円の合計8500万円を差し引くと、実際に使えるお金は、1億1500万円ほどになります。 　

22歳から65歳までの43年間で割ると、1年間で使えるお金は約267万円。月約22万円で生活をすることになります。　定年後の不安に備えての貯蓄も考えると、2億円では少ないような気がしませんか？　しかも、私たちの平均寿命は年々延びていますから、さらに不安ですよね～(;^ω^)

ノーベル生理学・医学賞を受賞された京都大学教授の山中信弥さんは、「再生医療が普及して、10年後ぐらいには、ほとんどの病気が克服できるようになるでしょう。すると、人間の平均寿命は、120歳くらいになるのでは」とおっしゃっているそうです。

そうなると、ますます生涯賃金だけでは足りないのでは、と不安はふくらむばかりですよね。

本日はここまで！！

今はパーセンテージが低い「変動金利」ですが、実はその変動リスクをきちんと理解していないと怖いことになります。

金利が上がると毎月の返済が増えるので住宅ローンの支払いがキツくなる。

その対象の「変動金利」に５年ルールと125％ルールの適用が有る無しによって全く異なるのです。

• 5年ルールとは金利が上がっても5年間は直前の元利均等返済額を維持するというルールです。
• 125％ルールとは返済額を増加させる場合に直前の125%までを上限とするルールです。

〇　５年ルールと125％ルールの適用が有る場合のリスクと対策

変動金利が上がったときにどうなるかを、元利均等返済方式を例にして図にしました。

5年ルールの適用があると金利が上がっても5年間は直前の元利均等返済額を維持するので、返済を継続する資金繰りの面ではリスクが下がります。

しかし、毎月の元利均等返済額のうち、利息の占める部分が増えるため予定通りに元本が減りません。

そのため完済できないリスクは上がります。

125％ルールの適用があると返済額を増加させる場合に直前の125%までを上限とするので、返済を継続する資金繰りの面ではリスクが下がります。

しかし、125%に増やしたことで取り戻せない元本の返済額は底だまりに溜まっていきます。

そのため完済できないリスクは上がります。

つまり、金利の上昇によって増える支払（リスク）を後ろに配分する面があります。

金利が上がっても毎月の返済が増えないので「痛み」が無いのです。

金利が上がっても、予定通りに完済できるようにするには、次のような行動をとる必要があります。

• ・　繰上げ返済する＝元本を大幅に減らして利息の負担を減らす。
• ・　物件を売却する＝元本をゼロにして利息の負担をゼロにする。
•  

しかし、静かに元本が溜まっていくので、こうしたドラスティックな対応を行うキッカケを逸してしまいがちなのです。

毎月の返済が増えていないのに、こうした行動がとれるでしょうか？

多くの人はとれないでしょう。

確実に収入の減るであろう定年時に多額のローン残高に苦しめられることになります。

つまり金利が上がった場合に老後破産のリスクを高めてしまうのです。

〇　5年ルールと125％ルールが有る場合の対策

5年ルールと125%ルールの適用がある変動金利は金利が上昇したときの「痛み」が無いので、対応が遅れがちなのですが、それを見える化したのが下記の表です。

（単位：万円）

この表の使い方を簡単に解説します。3000万円を変動金利0.5%均等返済方式35年で借りると、毎月の返済額は77,879円です。

5年後＝残期間30年で、住宅ローン残高は2607万円になっています。

このときに例えば金利が0.5%→1.0%に上がったら、その時点で182万円を繰上げ返済します。

金利が上がっていても、元本が減っていますので、その後も変わらず毎月77,876円の返済額で35年で完済出来るということです。

金利変動リスクの大きさは借入額に比例します。例えば借りるのが6000万円になれば上表の金額を2倍すれば、6000万円で変動金利0.5%で35年借りる場合のリスクの表になります。

1000万円から5000万円までの借入額の表はこちらにまとめていますので、参考にしてください。

〇　5年ルールと125％ルールの適用が無い場合のリスクと対策

5年ルールと125%ルールは、元利均等返済方式の一般的な変動金利で適用されることが多いですが、まれに適用の無い銀行（ソニー銀行、ジャパンネット銀行、新生銀行など）もあります。

また、元金均等返済方式にすると全ての金融機関で5年ルールと125%ルールの適用は無くなります。

では5年ルールと125%ルールの適用が無い場合に金利が上がるとどうなるか？元金均等返済方式を例にして図にしました。

金利が上昇した分だけ利息の額が増えますので、毎月の返済額に余裕が無い場合はダイレクトに家計を圧迫し、資金繰り面でリスクが上がりますね。

しかし、元本の返済額は予定通りです。

元本が底溜まることはありません。

支払の増加に対応できさえすれば完済予定日に完済できないリスクは下がります。

つまり、金利の上昇によって増える支払（リスク）を前に配分する面があります。

金利が上がれば即時に毎月の返済が増えるので、危険信号をリアルタイムに感知できます。

• ・　繰上げ返済する＝元本を大幅に減らして利息の負担を減らす。
• ・　物件を売却する＝元本をゼロにして利息の負担をゼロにする。
•  

このような、金利上昇時の対策をすぐに行うキッカケがあります。

5年ルールと125%ルールが無いのは危険な面もありますが、現役のうちに適切な対応を行えば老後破産してしまうリスクを低く抑えることができるでしょう。

〇　5年ルールと125％ルールの適用が無い場合の対策

5年ルールと125％ルールの適用が無い変動金利では、金利が上がると翌月から毎月の返済額が増えます。

増えるのは利息の部分だけです。

さっきと同じように3000万円の借入からということで、毎月の返済額がいくら増えるのかを表にしました。

（単位：円）

この表の見方を簡単に解説します。

3000万円を元金均等返済で借りたとして、変動金利が0.5%から1.0%に上昇したら1か月の利息は12,500円増えます。

元本が減っていくに従い、少しずつ利息は減っていきますが、35年なら420か月ですから1か月に減る利息は12500円÷420≒30円くらいずつ減っていく感じです。

つまり返済が減っていくペースは極めてゆっくりです。

しかし、この支払を続けることさえできれば、予定している返済期間で確実に完済できるということです。 

〇　変動金利に向いている物件を選ぶ

変動金利の上昇に対応する方法は、もう一つあります。

物件を売却して完済してしまうのです。

状況によっては柔軟に住まいを売却する心構えが必要ですが・・・

しかし売ろうと思ってすぐに売れるとは限りません。

「自分が欲しいと思っている物件」が、必ずしも多くの人にとって魅力があるとは限らないからです。

また、「借地権の上に建つ物件」については、売却はかなり難しいです。

自分としては欲しい物件だけど、客観的に考えて売りにくいだろうと思われるなら、金利面でリスクを取るのはおススメしません。

変動金利が向いている物件は、誰もが欲しがるような人気物件、オンリーワンよりはナンバーワンの物件です。

〇　オーバーローンにならないようにする

もう一つ注意が必要なのは、この物件を売却して住宅ローンを完済できるかです。

オーバーローン（住宅ローンの残高が物件価格を上回ってしまう）の場合には、金融機関が売却を承認してくれないことがあります。

頭金ゼロのフルローンを組む場合は、売却したいときにオーバーローンとなっている可能性が上がります。

そうなった場合には完済するために、高金利の借金をすることになり「泣き面に蜂」となってしまいます。

住宅ローン控除の恩恵を得るためにあえて多く借りる。

これは、利益を最大化する戦略ではありますが、リスクも高くなります。

家を売らなければならないというタイミングには、繰り上げ返済用に貯蓄していた資金は使い果たしているでしょうからね。

ある程度お金があるうちに頭金を入れておき、オーバーローンにならないようにしておくことが、金利変動リスクへの対策となります。

〇　リスクの本質を知り、正しく対策する

住宅ローンの決断に中途半端な保留は禁物です。

金利変動リスクを負うか負わないかの完全な二者択一となります。

変動金利を選ぶということは、金利変動リスクを負うということです。

そして変動金利では、5年ルール125%ルールが有るか無いかで金利変動リスクを先送りするか前倒しするかという違いがあります。

また、変動と固定をミックスしてもリスクは回避できません。たまに「固定金利と変動金利をミックスしてリスクを回避する。」なんて書いている銀行のＨＰを見かけますが、それはとんでもない間違いです。ミックスすることで、リスクは回避できません。

固定金利と変動金利をミックスすると、リスクもミックスされてしまい、リスクに対する対策もそれだけ複雑になるだけのことです。

変動金利と固定金利のそれぞれのリスク配分を知り、自分が対策できる方を選びましょう！！

今回はここまで！！

（上記記事は千日のブログより引用させていただきました）

•  
• ・　今後金利が上がらない方に賭けるなら変動金利
• ・　今後金利が上がる方に賭けるなら固定金利
•  

これは誰もが一度は考える変動金利と固定金利の判断基準です。

新型コロナウイルスの感染拡大による景気の落ち込みは、リーマンショックを超えるものだと言われています。

2008年のリーマンショックから12年がたちましたが、ゼロ金利政策で変動金利は下がり続けました。

「オリンピックで景気が上がるか？」と思われていた矢先にコロナショックの強烈なダメージを受けたので、さらに長期間にわたって不況が続き、住宅ローン完済まで変動金利は上がらないかもしれません。

しかし・・・・

あえて言いましょう。それは勘違いですよ～～

〇　コロナ禍に住宅ローンをスタートする人はある意味で幸運？

「あ～っ・・こんなことになるなら、家なんか買うんじゃなかった…」と思っていますか？

でも、よく考えてみて下さい。

これによって完全に収入を失ったり、命を落としてしまったりせず住宅ローンの契約、実行にこぎつけることができたなら、あなたは幸運だったと言えるのではないでしょうか？

住宅ローンは最長35年あります。

35年の間には、このコロナショックくらいの想定外は普通に何度かあるものですよ。そういうことを頭では分かっていても、自分で体験しないと本当の意味では分からないのが人間というものです。

ポジティブに考えるなら住宅ローンという長い航海の初めの段階で、この嵐を体験したうえで返済を維持し、今後の計画に生かせるのですから、それはすごい経験値となるはずです。

〇　本当に想定外のことが起こるという認識の重要さ

住宅ローンは最長35年です。

多くの人にとって自分の年齢よりも長いスパンであり、冒頭のように今後金利がどうなるか？について予想するのは意味がありません。

住宅ローンの計画はいわばヨットで太平洋を横断するレースの計画に似ています。途方もない距離です。「今後の金利」を読むというのは、スタート地点の港から風向きを計算するようなものではないでしょうか？

では、2020年のお正月の段階で、東京オリンピックが延期となり、志村けんさんがお亡くなりになられることを想定していた人が、はたして存在するでしょうか？

仮にいたとして、その当時に「そういうこともあり得る」と言ったところで誰にも相手にされませんよね？

しかし、今ならわかるはずです！！

本当にそれくらいのことは、これから35年の間には何度かあるのではないでしょうか？

〇　変動金利がすぐ上がっても大丈夫か？という視点

ですから、変動金利で借りる人は変動金利が比較的すぐ上がるということは、十分にあり得るということを認識し、それでも何とか大丈夫な住宅ローンの組み方をしておく必要があるのです。

ちなみにこれは「コロナがあろうと、無かろう」と同じことです。

新型コロナウイルスによって、全く変わってしまった世界を目の当たりにした人なら、そうした想定外をリアルなものとして考えられるでしょう。

〇　変動金利が上がったら終わり…ではない！

よく耳にするのが「うちはギリギリだから変動金利が上がったら終わりです」という言葉です。

しかし、プロの目からすると、そんなことは無いんですよね。ギリギリだったとしてもいくらか手立てはあります。

「どうせ自分じゃ分からない」とか「金利上がってしまったらもうアウト」という考え方はもったいないのです。

リスクは回避するものじゃなく「知り」「対策する」もの

わたしが推奨する方法はリスク回避ではありません。

リスクを回避できるなんて幻想です。

多くの人が変動か固定かで悩む理由の一つがこの「幻想」にあるのではないか？と思っています。

普通は「あるリスクを回避しようとすれば、別のリスクが持ち上がる」ものですから・・・

• ・　変動金利を選べば、毎月の返済額を最も低く抑えることができますが、今後上がるリスクがあります。
•  
• ・　固定金利を選べば、金利が上がるリスクは無くなりますが、毎月の返済額が増えますので家計への負担が増え、老後資金を残せなくなるリスクが上がります。

あちらが立てばこちらが立たず。

こういう関係をトレードオフ関係といいます。

そんな中で大事なのはこの２点です。

• ・　どういうリスクがあるかを知ること。
• ・　そしてリスクに適切な対策を取ること。
•  

どういうリスクか？がクリアに分かればわかるほど、その対策も明確にムダがなくなります。

〇　変動金利では自分が金利変動リスクを負う

金融市場の金利は日々変動しています。

つまるところ変動金利と固定金利の根本的な違いは金利変動リスクを誰が負うかということです。

• ・　変動金利：金利変動リスクを私たち＝債務者が負う。
• ・　固定金利：金利変動リスクを金融機関＝債権者が負う。
•  

金利変動リスクをどちらが負うのか？という切り口から考えると、住宅ローンには変動金利（自分が金利変動リスクを負う）と固定金利（金融機関が金利変動リスクを負う）かのどちらかしか無いと言えます。

変動金利は債権者が自分の都合でいつでも金利を上げることができるから安いのです。

続く・・・

（千日のブログより引用させていただきました） 

金融機関のほとんどが、リバースモーゲージで一度お金を借りてしまえば、返済しない限り2度とお金を借りることができません。

なぜならすでに評価額に対して満額でお金を貸してしまっているケースが多いからです。

仮に「私はあと10年で余生を終える」と思っていても、最近は日本の医療技術によって生かされている方が多いですよね？

平均寿命も80歳を超えてますし、年金受給の年齢もどんどん伸ばされていきそうですからね。

もしリバースモーゲージを含めた資金計画が75歳までの資金計画だとした場合、80歳まで生き延びてしまったら・・・

お金が無いので生活保護か、不動産売却しか方法がなさそうです　(´；ω；`)ｳｩｩ

そんなことが起こらないよう、リバースモーゲージだけに頼らず貯蓄もしっかりしておきたいものです。

以上ここまで

リバースモーゲージで借り入れする際の一番のデメリットは「リーマンショック級の不況による土地の評価の下落」です。

仮にリバースモーゲージで1000万円を借りたとします。

1000万円を借りられるという事は実情価格が逆算すると「2500万円ほど」になります。

仮に2500万円の不動産が下落して、1,000万円になってしまった場合・・・

「1,000万円に下落しても借りた1,000万円は返せるよね？」と思ったあなた。

頭がお花畑です(;´･ω･)

借りた1,000万円には当然年間2％前後の利息を支払わなければなりません。

仮に1年間2％で借りたとしても1,020万円で支払わなければいけないのです。

当然不動産の売却額で支払えなければ、子供等に支払ってもらう必要がありますよね？

まあ一気に土地の値段が半値になるってことは滅多にないと思います('◇')ゞ

ですが、不動産の下落にめっぽう弱いのがリバースモーゲージだという事は覚えといてください！