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繰り上げ返済でローンの残高を一括返済する時の裏ワザとは?

退職金や纏まったお金が入ったりすると繰り上げ返済で「ローンの残高全額を返済してしまわれる方」がいらっしゃるかと思います。

実はこの時に少し裏ワザあるんですが、皆さんご存知でしたか?

ちなみに普通に繰り上げ返済による「一括返済」を行うと銀行から5万~10万円の事務手数料を請求されてしまいます。

借金を全額返済するって言うのに最後にまたお金を取るなんて・・・・

銀行って怖い(笑)

 

そこで裏ワザって言うのはなんなのか?

賢い繰り上げ返済の方法は「最後の1カ月分を残して繰り上げ返済を行うこと」なのです。

インターネットバンキングによる繰り上げ返済で「最後の1カ月分を残して返済すれば」あとは残月の支払分で「完済」となります。

ここがポイントです。

「月々の支払いで完済すれば」事務手数料は取られることはありません。

ローンを完済後、銀行に連絡して「抵当権抹消書類」を銀行から取得し、法務局で抹消手続きを行えば全て終わりです。

ちなみに何故だか全額を完済しても、この手続きをご自分で最後にしていない方・・・・・

多いんですよね(汗)

 

繰り上げ返済を行うのであれば、銀行窓口ではなくインターネットバンキングで行うこと

繰り上げ返済を行うのにも手数料が存在します。

銀行窓口で行う繰り上げ返済手数料は、1回につき5,000円程度が相場です。

ですが、銀行に手数料を払うのであれば払う予定の手数料も住宅ローン返済に充てたいですよね?(笑)

今ではかなり便利になり、インターネットバンキングで繰り上げ返済もできるようになりました。

わざわざ銀行の窓口に行って手続きをやらなくてもネットで繰り上げ返済を行えば、繰り上げ返済手数料は0円のところがほとんどです。

銀行によっては回数制限や最低返済額が設けられており、10万円から繰り上げ返済が行えるところもあれば、100万円から繰り上げ返済ができるところがあったりもするので、借入れする銀行を選ぶ際には注意が必要です。

 

住宅ローンの繰り上げ返済について語ります

今回から何回かに分けて、住宅ローンの「繰り上げ返済」について語ってみようと思います。

 

繰り上げ返済には期間短縮型と返済額軽減型の2種類ある

 

繰り上げ返済には

①月々の返済額を変えず元金だけ支払い期間を圧縮する「期間短縮型」

②月々の返済額を減らして、ローンの支払い期間を変えない「返済額軽減型」

の2種類があります。

まずは、この2つを比較してみようと思います。

 

 

出典:https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/sumai_nyumon/money/c0his040/

 

少し古い記事から引用させていただきましたので、金利が今より1%以上高い金利で試算しております。

期間短縮型が利息軽減が約140万円もあるのに対して、返済額軽減型ではたったの50万円しか利息軽減効果はありません。

*引用記事の「金利は3%」は少し高すぎるので実際2つの利息圧縮額は20万~30万程度しか変わらないです。

総支払額を減らし、最速で返済したいと考えるのであれば「期間短縮型」をお勧めします。

ただし、月々の返済額が苦しいので支払額を減らしたいと考えるのであれば、返済額軽減型も選択肢の1つになります。

ちなみに「返済額軽減型」はキャッシュフローを改善するための方法なので、「不動産投資をしている方向けの商品」だよなぁ~て個人的には思ったりします(笑)

住宅ローン審査時に使用する銀行の3つの代表的な審査方法③

審査方法3:アナログ方式(最終手段)

 

もし①、②の方式で「審査NG」だった場合は最後の砦である「アナログ方式」で勝負することになります。

「アナログ方式」とは簡単にいうと銀行の担当営業が本部に審査を上げる時に、あなたの属性面での良いところ(勤続年数、預貯金残高、保有資産等)や返済できる理由を作文形式で打診する方法になります。

とは言え、これはかなりマニアックな方法ですが・・・

でも、このおかげで住宅ローンの審査にパスして住宅を購入できる人も沢山います。

例えば車のローンや何らかの借入などを抱えていたり、借りたい金額が今の年収では返済比率が○○%を超えてしまうけど、来年年収が上がれば返済比率が○○%以下に収まる場合などのさまざまな金銭的事情を抱えている方でも住宅ローンが通ってしまう事が有ります。

まず「都市銀行」ではありえませんけど(汗)

実際、返済比率が審査の基準を越えていても、来年年収が上がるなどの理由からローンを通してもらった事はあります。

主にこの方式を使っているのは「信用金庫系」と言われる銀行や「フラット35」とかになります。

特に「フラット35」で申し込みをすると、銀行の担当者から「購入動機」や「勤続状況」などをよく聞かれます。

これは「購入の背景・動機等」や「本人の属性情報等」をしっかりと作文を作ることで、審査をする「住宅支援機構の方」に分かりやすく伝えるためなんです。

ただ、この方法は本当に「銀行の担当者」と「当社の担当者」との連携に掛かっているといっても過言ではありません。

また、この審査方法のデメリットとしては、審査に2週間以上は時間がかかるという事です。

だから購入を検討している物件が良い物件だったりするとローンの結果が早く出ない為、物件が他の人に先を越されれて購入できない可能性が出てきます。

しかし、この「最終奥義」で審査にパスする事が出来ないと住宅ローンを組むことはできないと言う事になります。

 

住宅ローン審査時に使用する銀行の3つの代表的な審査方法②

審査方法2:スコアリング方式

 

 

2番のスコアリング方式というのは、簡単に言うとあなたの勤務先、勤続年数、年収などを点数形式で採点する方法になります。

すべての項目に点数をつけて「一定の基準」を満たせば審査承認となります。

 

スコアリング 例

年収 3点

勤続年収 3点

勤続先(非上場) 0点

業種(運転手系) -5点

返済比率 0点 (返済比率30%以上~35%以内)

計 1点 融資可

 

こんな形で各項目に点数をつけて融資できるか、また何点以上で金利引き下げ何パーセントなどを決めるのが「スコアリング方式」になります。

ちょっと上から目線ですけどね・・・

スコアリング方式は、福岡だと○○銀行が採用しています。笑

この形式は自分が懸念している箇所があっても「勤め先が上場企業」などのプラスポイントがあればマイナスポイントをカバーできるケースがあるのが特徴です。

「ツリー方式」を採用している銀行は会社の規模よりも、年収や、返済比率といった個人レベルの属性を気にしますが、対して「スコアリング方式」を採用している銀行は、勤続先の規模をめちゃめちゃ気にしますね。

極端な話、勤め先が上場企業であれば他に多少の借入があっても目をつぶってくれる傾向だと思います。

ただ「ツリー方式・スコアリング方式」でも厳しい方は、次の方式で勝負です!!

続く

住宅ローン審査時に使用する銀行の3つの代表的な審査方法①

実は住宅ローンの審査は55種類ほどあるそうです。

以前「住宅ローンアドバイザーの講師」に教えてもらいました。(笑)

ただ現状の審査で使用されている審査方法は「3種類」で1つ1つにそれぞれメリット・デメリットが存在します。

もちろん審査方法は皆さんの資金内容や、勤続先、年収、勤続年数などで変わってきますが・・・

3種類を数回に分けて解説していきますね。

 

審査方法1:ツリー式方式

 

ツリー式方式とは「各項目をYESかNOの2択で選び、それぞれのルートをたどると、また次の項目でも同じように2択で選ぶ事の繰り返しで最終的な回答を出す方法」になります。

解りにくいので簡単な図でご説明します。

 

 

この審査の特徴は「何より仮審査が速い」ってことです。

この審査方式は最近では比較的多くの銀行がベースにしています。

私が普段お世話になっている某銀行でも早ければ1日で「仮審査の回答」は出ます。

特に勤め先が上場企業じゃなくても「個人信用情報等に問題が無い方」であれば気にせず審査に出せるのがポイントです。

ただし、あなたが何らかの「懸念事項」がある場合、この「ツリー式」だと問答無用に「NG回答」もしくは「減額回答」になる可能性は大いにあります。

何らかの懸念事項(ここではあえて書きませんが)がある場合は、別の銀行にするほうが無難かもしれません。

ただ「減額回答」の場合「返済比率を他の銀行より高めに見てもらえる銀行」があるならば「希望金額を借入れすること」が可能となり、一概にNGではないかもしれません。

今日はここまで!!

 

金利差がもららす錬金術とは?

前回の続きです。

 

なぜ住宅ローンの「借り換え」でリフォーム資金を調達した方がお得なのか

 

リフォームを住宅ローンにまとめるメリット

1、リフォームローンに比べて割安な住宅ローン金利の恩恵を受けられる

2、ローンを1本化することで場合によっては支払額が安くなる

3、バラバラだったローンが1つにまとまり家計管理が簡単になる

ただし、注意点は住宅ローンの借り換えには「諸費用」が発生することです。いくら住宅ローンでリフォーム費用を低金利で借りられるとしても「諸費用を含めた総額」で返済負担が重くなってしまっては意味がありません。

 

では、具体的な事例をもとに確認してみましょう。

まず「既存の住宅ローンと新規にリフォームローンを併用して借り入れた場合」と「リフォーム費用を借り換えで住宅ローンに一本化した場合」の返済イメージを掴んでおきましょう。

下図のようにリフォームローンは「金利が高めで返済期間も短くなる」ため、借り入れ当初はふたつのローンの返済が重なり毎月の負担は重くなります。

一方、借り換えでリフォーム費用を住宅ローンにまとめる場合は「住宅ローンと同じ返済期間になる」ため加算されたリフォーム分が毎月の返済額に与える影響は少なくなります。

(図)リフォーム費用の借入方法による比較

 

それでは、具体的な借り換え事例をもとに返済額の違いなどを確認してみましょう。

 

(図)リフォーム費用の借入先の違いを比較

※数値は複数の金融機関のプランを総合し、参考値として計算に使用しています。実際にこの数値で借り入れができることをお約束するものではありません。
※住宅ローンの金利には利息組込み型保証料0.2%が含まれています。
※住宅ローンの諸費用は以下の内訳で計算しています。事務手数料32,400円、印紙税20,000円、登録免許税(抵当権設定・抹消時)117,000円、司法書士報酬(抵当権抹消含む)86,400円。
※リフォームローンの諸費用は以下の内訳で計算しています。印紙税2,000円。
※分かりやすさを優先し、一部端数処理等を行っています。

 

既存の住宅ローンとリフォームローンを組み合わせた場合、リフォームローンの返済期間である10年間は毎月返済額が173,163円と「かなりの負担増」になります。また、諸費用を含めた総額でも両者の間には「およそ120万円もの違い」が出る計算です。

ちなみにインターネット等のサイトでもご自身で借り換えのシミュレーションをする事は可能です。実際に検討を予定している金融機関でシミュレーションを行ってみてください。ただし、注意が必要なのはネット銀行などで「低金利」を売りにしている場合、借り換え時の手数料が「借入額×2.16%」と高額になる商品があります。

いくら安い金利を選択出来ると言っても、その為に高額の手数料を払う事が本当に良い事なのか?などの確認は必ず行って下さい。

 

尚、当社では上記の内容を踏まえてお客様一人一人に合った形でのコンサルタントをさせていただいております。

 

住宅ローンを借換えする時に・・・

「お家の事も色々とリフォームをしたいけど貯金から捻出するのはちょっとね~・・・」と思っている方多いですよね?当社では住宅ローンの見直しをして借換えと同時に「ご自宅のリフォーム費用を上乗せ」しての計画をおすすめしています。
なぜか?って

それは一旦下の説明を見て下さい。

もちろんその際の金利は「現在の金利」が適応されますし、やり方次第では「自己資金を出さずに計画が可能」です。 
将来のお子様の教育資金やご夫婦の老後の生活資金の事を考えると「住宅のリフォーム費用」って頭が痛い問題ですよね?

そんな問題をズバッっと解決いたします。

 

 

ちなみにこの表の中の数字はあくまでも「金利差のみ」での数字のお話しです。

お客さんによっては「うちの住宅ローンの金利はもっと低いよ~」とか「変動金利ならもっと低い金利があるよ~」とかの声が聞こえてきそうですね?

ここからの~~~

続きのお話があるんです!!

 

賢い住宅ローンの付き合い方(後編)

賢い人は住宅ローンの金利よりも高い金利でお金が増えるところにお金を回す

住宅ローンの返済にお金を回すということは「住宅ローンと同じ金利でお金を運用する」ようなものです。厳密に計算すると違いはありますが同じような効果を得ることができると言えます。

では、住宅ローンの金利よりも高い金利でお金を運用できるところにお金を預けたらどうなるのかというと、住宅ローンにお金を回して返済年数を短く設定したり、繰り上げ返済をして返済年数を短くしたりするよりも、将来手元に残るお金ははるかに多くなるのです。

先ほどの例では「住宅ローンの返済年数を15年短くすること」で、住宅ローンに支払うお金を「約240万円減らすこと」ができました。

では、毎月3万円を利回り(金利)3%で運用できる預け先へ35年間回した場合にどうなるか計算して見ました。

計算の条件は以下の通りです。

 

  • 住宅ローン借入額:2,000万円
  • 返済方法:元利金等返済
  • 金利
    • 20年返済の場合:1.27%
    • 35年返済の場合:1.34%
  • 返済年数35年の方は、返済年数20年との毎月の返済額の差額を毎月積立投資に回す
 

20年返済

35年返済

毎月返済額

94,408円

59,681円

毎月返済額の差額

 

+34,727

総返済額

22,657,806円

25,066,009円

総返済額の差額

 

+2,408,203

35年間の運用益(3%)

 

+11,366,541

手元に残るお金の差

 

+8,958,338

 

20年返済は短期間で住宅ローンを返済することで240万円の節約をしましたが、35年返済の方は積立運用によって「1,136万円の運用益」を得ます。差額の895万円分、住宅ローンを35年に設定して毎月の住宅ローン返済額を減らし、運用に回した方がお得だということになりますよね?

住宅ローンを早く終わらせて運用した場合はどうなるのか?

住宅ローンを繰上返済などして早く返すよりも運用したほうが有利かもしれない。しかし、「住宅ローンを早く終わらせてそれから住宅ローンを返済していた金額を運用したほうが有利なんじゃないか?」と思われるかもしれません。

そこで計算してみました。条件は以下の通りです。

  • 住宅ローン借入額:2,000万円
  • 返済方法:元利金等返済
  • 金利
    • 20年返済の場合:1.27%
    • 35年返済の場合:1.34%
  • 返済年数35年の方は、返済年数20年との毎月の返済額の差額を毎月積立投資に回す
  • 返済年数20年の方は、住宅ローンを完済する20年後から毎月の住宅ローン返済額だった金額を15年間積立投資をする。
 

20年返済

35年返済

毎月返済額

94,408円

59,681円

毎月返済額の差額

 

+34,727

総返済額

22,657,806円

25,066,009円

総返済額の差額

 

+2,408,203

運用益(3%)

+4,709,314

+11,366,541

手元に残るお金の差

 

+4,249,024

 

住宅ローンを20年で返済する場合、35年で返済する場合に比べて住宅ローンの利息を240万円節約できます。また、住宅ローンを完済してから15年間、それまで住宅ローン返済に充てていた94,408円を積立運用に回します。これで「470万円の運用益」を得られます。住宅ローンの節約額と運用益を合わせて「710万円のお得」です。

一方の住宅ローンを35年で返済する場合は、運用益で「約1136万円」です。差額の「約424万円分」こちらの方がお得になります。

この場合でも「住宅ローン返済にお金を回さずに運用したほうが得」という計算になります。

「住宅ローンを繰り上げ返済しろ!」「返済年数を短くして早く返せ!」は昔の常識。賢い人は将来手元に残るお金を多くするためにどの手段を取るべきかで考える

「住宅ローンの返済は早く終わりましたが手元にあまりお金が残っていません」という状態と「住宅ローンは残っていますが手元にはたくさんのお金が残っています」という状態では、いったいどちらのほうが安心できるのでしょうか?

住宅ローンの返済年数を短く設定したり、繰り上げ返済をして早く返したりする本来の理由・・・借入額を減らす本来の目的、理由は何だったのか?ということを考えれば、これは後者のほうが安心できる状態と言えるのでないでしょうか?

もちろん今の低金利の時期にしかできない話ではありますが、低い金利のところにお金をどんどん入れるよりも、高い金利でお金を運用できるところにお金を入れたほうが将来手元に残るお金は多くなるのでより安心感を得ることができるということです。

私は住宅ローンの返済年数は長ければ長いほどよいという結論に至りましたが、皆さんはどう思われましたか?

以上

 

賢い住宅ローンの付き合い方(前編)

本当に賢い住宅ローン返済方法は「繰上げ返済しない」&「長く借りる」

さぁ・・・なぜ?

住宅ローンを決めるときに悩むポイントとして「返済期間を何年に設定するか?」という点があるかと思います。一般的には定年まで、つまり収入を得られる期間で返済を終わらせておくことが理想的だと言われます。例えば定年が60歳であれば、ローンの返済も60歳までに終わらせることが賢い返済方法だと言われます。

その理由は「給料での収入がなくなり年金だけの生活になったとき、年金もきちんともらえるかどうかわからないのに住宅ローンの支払いが残っていることはリスクが大きすぎるから」というものです。ですから一般的に定年までに住宅ローンの返済を終わらせておくことが賢い返済方法だと言われています。また、住宅ローンの返済年数が短ければ短いほど、住宅ローンで支払う利息、つまり銀行への手数料が少なくて済みます。そのため住宅ローンの返済年数は短ければ短いほどいいと言われますが、返済期間を短く設定しすぎると、毎月の返済額が上がりすぎて払えないという問題が起こってしまうので、払える範囲内でできる限り短く設定することが賢い返済方法だと言われています。

例えば、返済年数が35年と30年であれば、返済する住宅ローンの利息は約76万円違います。

 

35年返済

30年返済

総返済額

25,066,009円

24,299,488円

差額

 

766,521円

※フラット35、金利1.34%、借入額2000万円で比較

 

ては、本当に賢い住宅ローンの返済方法とは?

実は私はそうは思いません。私は「住宅ローンは借りられるだけ借りたほうがよい」また「返済期間は長ければ長いほどよい」と思っています。それが、本当に賢い住宅ローンの借り方であり、返済方法だと確信しているからです。

住宅ローンの返済期間を短くするということは、月々支払う額を増やすということです。例えば住宅ローンを35年で組めば月々の返済額は7万円で済むのに、20年や25年で組めば月々10万円の返済になるかもしれません。ということは月々3万円多く住宅ローンにお金を回すことになります。それによって住宅ローンを早く返済するということになるわけです。

先ほどの例で、返済年数を20年にした場合、毎月34,000円多く住宅ローンに支払う事になります。詳しく見て見ましょう。

試算した住宅ローンの条件は以下の通りです

住宅ローン借入額:2,000万円

  • 返済方法:元利金等返済
  • 金利
    • 20年返済の場合:1.27%
    • 35年返済の場合:1.34%

 

 

20年返済

35年返済

毎月返済額

94,408円

59,681円

毎月返済額の差額

 

+34,727

総返済額

22,657,806円

25,066,009円

総返済額の差額

 

+2,408,203

 

では、住宅ローンを早く完済する目的は何か?

住宅ローンを早く終わらせる目的は何なのか?と考えてみると、それは「将来お金で困らないようにするため」とか「金銭的な安心を得るため」ですよね?そのために「住宅ローンの返済を早く終わらせて手元に残るお金を多くしておきましょうね!」と言われているわけです。

では本当に「将来手元に残るお金を多くするために住宅ローンを早く返してしまうこと」や「返済年数を短くすること」が一番よい手段なのでしょうか?

後半に続く

 

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