住宅ローンの独り言

お金を借りてもその住宅に住み続けることができるって?

突然ですが、ご質問です。

定年後になると原則収入が年金しか無いですよね? 急に大きなお金が必要になった時はどうしますか?

 

貯蓄を切り崩すしか方法がありませんよね?

 

しかし「リバースモーゲージ」を使用すればこの問題は一気に解決します!

この「リバースモーゲージ」とは、購入した住宅を担保にしてお金を借りるローンの事です。

「リバースモーゲージ」で借り入れできる不動産は、原則「戸建てのみ」ですが金融機関によってはマンションでも「リバースモーゲージ」

を使用することが可能です。

ちなみに借りられるお金の額土地の評価額に対しての5割~6割程度しか借りることができません。

ですが「リバースモーゲージ」の最大のメリットは担保にしている住宅に住みづづけることができること!なのです。

 

通常、貯金が尽きた場合などは住宅を売却して現金を得る方法が一般的ですが、住宅を売却した後に待っているのは次の住まいを借りることになりますよね?

しかしここからが大きな問題なのです!

次の住まいを探すのにもお金がかかる上に、老人に賃貸マンションを貸してくれるオーナーが全くいないということです。

それはなぜでしょうか?

あんまり大きな声では言いにくいのですが、高齢者がその部屋で孤独死されたら賃貸オーナーさんが困るからです。

(「大島てる」なるサイトで、事故物件として登録されると誰でも閲覧可能なので次の借り手を探すのが困難になるからです)

でも「リバースモーゲージ」を使用すれば、住宅はそのまま住み続けられる上に現金を得ることができます。

そうです。

あなたの購入した住宅が老後の資金になるのです。

老後資金の裏技【リバースモーゲージ】とは

実は「住宅の購入が老後の生活を楽にするかも」というお話をしてみようと思います。

現在の年金制度、またサラリーマンの平均年収が441万円(平成30年度)とお世辞でも多いとは言えない収入で貯金をしろという現実。

そして残念ながら老後の資金で一番頼りになる国民年金ですが・・・

2019年現在で満額でも年間780,096円しかもらえない現実ってご存知でした? (2018年よりは67円は増えましたが・・・)

月に65,008円しかもらえません。(笑)

これで老後を暮らせっていうのが無理な話です。

 

しかし実はある方法を使用すると、あなたが検討している住宅購入が、老後の資金調達になるってご存知でしたか?

意外と知られていない裏技・・・

リバースモーゲージ

うん???

初めて聞いたなって思う方もいらっしゃいますよね?

不動産会社の営業マンも、この「リバースモーゲージ」の事はあんまり説明しないし、「リバースモーゲージ」自体まだ数年ほどしか実績の無い資金調達方法ですから・・・

でも、この「リバースモーゲージ」を使用すれば、あなたが購入した土地、建物が老後の資金になってくれるのです。

今回も何回かに分けて「リバースモーゲージのメリットとデメリット」についてお話させていただきます。

 

銀行の手数料以外にかかる諸経費は?

・借り換え先の銀行との契約書に貼る印紙代

借り換え先の銀行とローン契約(金銭消費貸借契約)を結ぶ必要があります。

その際に貼る印紙代は「5,000万円以下の借り入れ」の場合は2万円の印紙です。また「5,000万円~1億円」であれば6万円の印紙を貼る必要があります。

*原則、住宅ローンでは1億円以上は借りられません。1億円以上となると「事業用ローン」の取り扱いになります。

 

・司法書士に支払う諸経費

司法書士に支払う項目としては

1、抵当権抹消

2、抵当権設定

3、司法書士への報酬額

と言った3つの項目があります。

 

まず1つ目の「抵当権抹消」にかかる費用

「抵当権抹消」とは、あなたの購入した土地・建物に現在の住宅ローンを借りている銀行さんの担保権が登記簿謄本上に抵当権として設定されております。この登記よって、現在あなたにローンを貸している銀行は、あなたの不動産を担保にお金を貸していることを証明しております。ただ、この抵当権がついていると、新たな借り換え先の銀行はあなたにお金を貸してくれません。そこで司法書士の先生にこの抵当権を一旦抹消してもらう必要があります。費用としては概ね1万円程度を想定します。

 

次に「抵当権設定」にかかる費用

「抵当権設定」とは、借り換え先の銀行があなたにお金を貸すにあたって、あなたの不動産を担保に入れる事を言います。上記の抵当権を抹消した後に、新たな借入先の銀行の担保権を登記することによって、借入先の銀行はあなたの不動産を担保にしてローンを融資してくれる流れになります。費用としては借入金額にもよりますが、大体15万~20万程度を想定します。

 

最後に司法書士に支払う「報酬額」

「抵当権抹消」「抵当権設定」を行ってくれる司法書士に「報酬」を支払わなくてはなりません。

その報酬額の相場は概ね「5万~10万円程度」を想定します。

私たちが新規の住宅ローンで4,000万円の抵当権設定を司法書士に依頼する場合の報酬額目安は大体5万ぐらいです。多くの借り換えの場合、残債が4,000万円も残っていないケースが大多数でしょうから、もう少し報酬額は減るのでは無いでしょうか?

ですから正直「報酬額は10万円です」と言われた場合は、かなり高い気がします。(汗)

報酬額が高すぎると思った場合は、司法書士に報酬額の値引き交渉をしてみましょう。

ちなみに登録免許税の部分は税金なので、値引きは一切できませんよ!!

 

 

じゃあ銀行の「事務手数料」ってどれくらい?

借入先の銀行が「保証会社を使う場合」には保証料 保証会社を使わない場合」には事務手数料と言う形で別に費用を支払う必要がある事をまずは覚えていて下さい。

ちなみに保証会社を使って住宅ローンを融資している一部の都市銀行や信用金庫では、保証料にプラス事務手数料で「3万円~6万円」程度を設定している銀行が多いです。まぁ二重取りと言われればそうですね・・・・

しかしネット系銀行では、「保証料は無料」としているケースがほとんどです。 しかし、それでは銀行に実入りがありませんので保証料のかわりに借り入れ金×2.16%(消費税含む)を徴収されます。 (このパーセンテージは少し違う銀行もありますが・・・)

仮に「2000万円」の借り入れを行った場合、43.2万円の事務手数料がかかる計算ですが、この「保証料無料!!」ってセールスポイントを目立たせているのがネット銀行の特徴なのです。しかし、小さい文字で「保証料を2.16%頂く旨」がリーフレット等には記載されている事もちゃんと確認して下さいよ!!(笑)

これにより日本のほとんどの銀行の手数料の数式はこうなります。

都市銀行の保証料+事務手数料=ネット銀行の事務手数料

当然すべての銀行がこうなるわけではありません。実は銀行によっては「裏メニュー」が存在しますので、あなたの年収や勤め先の内容次第では変わってしまう事もあり得ます。ここは、我々のような詳しい人間に一度訪ねてもらえるといいと思います。

 

 

 

 

 

新規ローン借入時の「保証料」の相場って?

一般的な銀行では住宅ローンの融資時に「保証会社」を後ろに付けて融資をします。

その「保証会社」に対しての保証料の目安は「100万円あたり2万円程度」で計算する事が多いのでは無いでしょうか?仮に2,000万円のローン借り入れなら保証料は40万円程度必要になる計算です。

ちなみに「保証料」は各銀行によって基準が大きく異なる部分になりますが、一般的な相場は100万円の借り入れに対して2万円程度なのですが、この目安というのは実は35年で住宅ローンを借り入れしたときに最も多く使われる保証料の目安です。

しかし借り換え時のローンの年数は、現在のローンの残りの支払期間までしか新たに借り入れができない特徴があるため、1年以内に借り換えをしない限り35年ローンを新たに借り換えすることはできず、したがって短い借入期間になります。(最初の借り入れからの残存期間)

よって保証会社が銀行に対して保証する期間が短くなりますので、一般的には保証料は上記の目安よりも安くなる傾向にあります。ただし100万円あたりの保証金額は高くなる場合はありますが・・・

 

注意点として


借り換えを行うということは、新たに銀行の審査を行うということになります。

年収・勤続先などの属性によっては、保証料が高くなる可能性もあるので、審査結果が出た場合は保証料を絶対に確認しましょう。

(これは逆に属性が良いことで裏メニュー的な商品が該当する場合もあります)

「保証料を現金で用意できない!」って方もいるかと思います。そういう場合でも借り換え時に適用される金利に「+0.2%の金利を上乗せすること」で保証料を支払わなくても借り換えすることができますのでご安心を・・・ただし総額にすると金利上乗せのほうが多く支払うことにはなります。

尚、ネット系の銀行ではこの「保証料」がかからないって事をアピールするケースが多いですが、そのかわりに別のお金をしっかりと取られます。

それは次のページでご説明しますね。

 

住宅ローンの借り換えに必要な手数料って何があるの?

住宅ローンの借り換えを検討される際に「借り換え時の金利の安さ」に目を引かれがちですが、実際の住宅ローンの借り換えの際には「銀行等の借り換え手数料」なども踏まえた「諸経費」がかかる事になります。

現在の住宅ローンと借り換え先の住宅ローンとを比べる時に大切な事は「金利+諸経費」を支払っても借り換え前の住宅ローンより総支払額が減るか?で比較することです。

実は借り換え時の諸経費が高くて、金利は安いけど、現在のローンの総支払額より増えてしまうとなれば、借り換えをすべきではない事にもなります。

この「借り換え時の手数料(諸経費)」は借り換え先の金融機関によって大きく変わってきます。

 

借り換え時にかかる銀行の手数料は大きく分けて4つある!

借り換えをする際の銀行の手数料についてですが、大きく分けて4つに分類されます。

 

銀行の手数料の種類

・新規に借り入れするローンの保証料(保証会社利用の金融機関の場合)

・借入時の銀行手数料(ネットバンク系は融資額の○○%とか)

・現在の住宅ローンを一括完済する際の手数料

・新規借り換え先銀行の「金銭消費貸借契約書」に貼る印紙代

 

今回から何回かに分けて「借り換え時に必要な手数料」の内訳をご紹介させていただきますね。

 

 

年収の8倍以上借りるのはNG!毎年ローンを払えない人が1万人以上いる現実

一般的には「年収の8倍以上の金額」でローンを借りるというのは無謀なので、都市、地方銀行・信用金庫などの方がローン審査で「借入金額の減額」もしくは「ローン審査の非承認」とするケースが多いはずです。

「年収の8倍以上」というのは大体ローンの返済比率が年収の35%以上のケースが多く、多くの銀行は年収400万円以上の方は返済比率が35%までしか貸してくれません。(たまに例外はありますが・・・)

仮に銀行の審査によって年収の8倍以上の借り入れができたとしても、月々の返済額によってギリギリの生活になってしまいますよね?

結果、住宅ローンが支払えずにせっかく購入した住宅を手放している方が毎年1万人以上もいる現実を知っておかなければなりません。

特に年収400万円以下であれば返済比率が30%までの銀行が多いので、年収の7倍でも難しいケースはあります。

ただ、中には自分が物件を売りたいが為に無茶なファイナンスアレンジをしてくる業者担当が存在するのも事実です。ですが、このようなやり方で物件を取得できてもそれは「実際の手取り額を無視した返済方法」と言えるのでローンが破綻する確率は非常に高く危険です。あなたが「欲しい欲しい病」に罹ってしまうと魔の手が忍び寄るかもしれませんよ!(笑)

まぁ稀なケースなのでしょうが、皆さんは希望の物件が希望の予算でない限り「年収の7倍~8倍の借入金額」もしくは「年収の5倍~6倍の借入金額」プラス「ある程度の頭金投入」の間で物件を探しましょう!!

今回はここまで!!

年収の6.5倍~7.5倍を借りる方が多い3つの理由

前の章の中で「ひと昔前の住宅ローンの借入金額の目安は年収の5倍」という話や無理のない住宅ローンの目安では「頭金2割以上持っていない限り、希望エリアで物件が購入できない」という話をさせて頂きました。

元住宅営業マンだった経験から言わせていただくと「年収の6.5倍~多くて7.5倍まで」で資金計画をしているお客様が多かったです。且つ住宅ローンの返済比率は「25%~33%以内」に収める事も推奨しておりました。

では「住宅ローンは年収の5倍」といわれていたのに比べ、なぜ多くの方は「年収の5倍よりも更に数百万円も多く借りる」というのはなぜでしょうか?

考えられる3つの理由をご説明してみます。

 

〇住宅ローン控除を最大限に活用するため

 

これは住宅購入に対して勉強している方や共働きの方で夫婦の収入を合算して物件を購入する方に多くみられる傾向です。住宅ローン控除は一般住宅で借入4,000万円の1%の40万円が10年間、所得税と住民税の一部が還付されます。(認定住宅なら5,000万円の1%が10年間)

年間40万円以上所得税を支払っている年収の高い方や、共働きの人は住宅ローンを無理のない借り入れ金額で2,000万円借りるより、4,000万円を借りたほうが2倍の還付金を受け取ることができるのです。単純計算をしても10年間で200万円の違いがありますので、借りているほうが得なのです。

ちなみに「増税後」は更に条件は変わりますが、ここでは省きますね。

 

〇金利が安い時に借りてた方が得だと思うから

 

最近は「現金をできるだけ今後の生活費の為に取っておきたい」という理由で、住宅ローンを返済比率のぎりぎりまで借り入れする方も多いです。これは「借金は悪である」的な従来の考え方から「住宅ローンは賢く利用したほうが良い」という考え方が増えてきているからだと思います。まさに当社の推奨している考え方なのですが、これは大前提があるのです。

まず、住宅を購入する人は大抵お子さんがいる家庭が多いです。そこで「自己資金」を大量投入してしまうと、いざというとき(子供の教育、進学、住宅のメンテナンス、車の購入や買い替え、病院代に治療費と不測の出費等)に現金を捻出出来なければ「資金ショート」をしてしまいますよね? だから賢い方はあえて現金を手元に残して住宅ローンを多く借り入れしているのです。

 

〇希望する物件があったけど、頭金がない!!

 

希望の条件がマッチしていて、立地もOKでもお金がない・・・よし住宅ローンを借りよう!!

殆どの方の理由がこれですよね?

自分の年収に対してあまりにも多く借り入れをしようとする場合「物件の希望条件を落とす」という事も必要ですが、やはり一生に一度の買い物だからこそ、希望条件で住宅購入をするためにローンを借りるのは、ある意味では住宅探しで最も成功しているといえるのではないでしょうか?

ただし!!!!

住み始めてからの「資金計画」についてもしっかり考える必要があるので、私の場合はお客さんの懐具合に合わせたアドバイスをさせて頂いております。その中でここでのポイントは「諸経費くらいは自己資金で支払う」という事です。諸経費分も現金を持っていないという方でも住宅ローンの審査は通りますが、フラット35等は金利が通常よりも高くなりますので、あまりお勧めはできません。でも・・・・

6.5倍~7.5倍の年収で希望する物件情報を探してみてください。先ほどの年収の5倍とかよりテンションの上がる希望物件情報が出てくると思いますよ!

本日はここまで

一昔前の住宅ローン借入金額の目安が年収の5倍と言われていた理由

皆さんが望んでいる「無理しない住宅ローンの借り入れ金額の目安」はどれくらいなのでしょうか?ちなみに一昔前までは目安の借り入れ金額は「年収の約5倍」とされておりました。(400万円以下の場合は4.5倍)

平均年収と平均購入価格の比率である「価格年収倍率」は、2000年代は4倍前後であったものが、2008年のリーマンショックの金融危機による一時的な低下はあったものの上昇し続け、2014年は4.94倍(推計)と5倍に迫っている。返済負担率は25%以内がひとつの目安 一方で、返済負担率別に住宅ローンが返済不能になる割合を見ると、返済負担率が25%を超えると高くなる傾向が見られる。特に「2009年以降に住宅ローンの返済を開始した場合」では、その傾向が顕著だという。これは景気の悪化などで収入が減ったり、失業したりといった影響を受けた場合に返済負担率が高いほどローン返済が難しくなるからだ。この結果から考えると、返済負担率の目安は25%以内といえるだろう。

SUUMOより抜粋

また大手メディアのSUUMOやホームズでは

住宅ローンの借り入れは年収の5倍

○手取りの返済比率が25%の以下の支払い

を推奨しております。

例えば500万円の年収の方であれば「2,500万円の借り入れまで」が、無理のない住宅ローンの組み方になります。返済額でいえば変動金利だと毎月7万円で収まり、手取りが30万円だったとしても返済比率が23%になりますので、返済比率も25%以下でクリアです。ではなぜ年収の5倍までとか言うのでしょうか?

それは住宅ローン以外にも生活費や養育費などにお金がかかる為、住宅ローンの支払いだけで生活が苦しくならないようにするためにです。

ではその「借り入れ目安の年収の5倍」で計算した金額の予算で希望物件や建築計画が立てられるのでしょうか?

 

実は住宅販売価格と借入金額の目安にギャップがある事と一昔前の借り入れ目安には頭金が2割あることを前提に話している問題があります。

はい!皆さん自分の無理のない借り入れ金額の計算はしてみましたか?ちなみに年収が500万円の人であれば、2500万円以内で「SUUMO」や「ホームズ」で希望エリアで物件を探してみて下さい!!

物件がない!!

って状況に陥りませんか?

割と田舎の方の建売住宅とかであれば何とか購入できる可能性もありますが、福岡市内での建売住宅や土地からの購入では物件自体が無いのではないのでしょうか?

そうなんです。借入の目安っていうのは実はここに大きな罠があります。この無理のない借入金額の目安というのは、諸経費以外に最低でも物件価格の2割の頭金を住宅ローンにプラスして購入する計算なんです。つまり、3,000万円の物件を購入しようとするときには、頭金が2割の600万円必要だと言う事です。更に諸経費は別途で用意する必要があり、新築マンションでは100万円~150万円・戸建てでは150万円~200万円・注文住宅であれば販売価格の10%が諸経費と言われています。

頭金2割で計算すると、3,000万円の物件を購入しようとするためには、諸経費と頭金を足して800万円~900万円は必要になってきます。4,000万円であれば1000万円以上の頭金が必要です。

元住宅営業マンの私から言わせてもらいますと・・・・・

「そんな頭金を持っている人は20組に1組だけだよ!!しかも大体50代ぐらいの方だよ」(笑笑)

この目安は住宅を販売したことのない広告会社やFPなどの住宅の市場や販売状況を詳しく知らない人たちが単に「支払い金額だけで計算している」に過ぎないのです。現在の不動産市場の相場価格を知らないのと皆さんのお財布事情も知らない・・・・・古き良き時代の理想論にしかすぎません。

続く

住宅ローンは年収の7倍?「年収の5倍」では希望物件が買えない現実とは?

普通、住宅の購入で一番重要となるのが資金計画ですよね?その中でも最も気になる事が住宅ローンの借り入れがどこまでできるかになりませんか?

なぜなら住宅ローンが借りられなければ、まず土地も買えない。仮に自己資金で土地が買えても、その後の建築費は?また建売住宅にしてもマンション購入にしても自己資金とのバランスによっては住宅ローンの借入をする事にはなるので、その借入額がどれくらい可能なのか?が分からないと購入することができないですよね?

結論から言うと建築計画を始める前にはまず「自分の年収でどれくらい住宅ローンが借り入れできるか?」というポイントから始めましょうという事です。自分の借りられる金額の目安がわかれば、あとは目安の借り入れ金額以内で「SUUMO」や「ホームズ」などで、自分に希望条件に合う戸建てやマンションの物件情報を集める事ができます。何事もベースになる情報があると調べ物が楽だってお話しです。だから「借り入れ金額の目安を知ること」はとっても重要なのです!

ちなみに一昔前までは年収の5倍までの借り入れの範囲で物件を探したり建築計画を進めるのが暗黙の了解でした。

つまり年収が400万円の方は2,000万円の借り入れで頭金を2割以上用意して2,480万円の物件を購入するイメージです。

しかし!!

今はその考え方は古すぎます。

現在では基本「住宅ローンの借入額の目安は年収の7倍程度」です。まぁ7倍以下が好ましいと・・・・

今日からはこの住宅ローンの借り入れ目安が7倍の理由及び、5倍の借り入れ目安の金額内で希望する物件が購入できない現実について書いてみようと思います。

 

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