「リファイナンス」って何?

ボーナスは勤めている会社次第!ボーナス払いに頼っていると・・・・

私がボーナス払いをお勧めしない一番の理由は・・・

実際、ボーナスの金額は「会社の業績によって左右される変動収入」という事なのです。

つまりあなたが勤めている会社の業績が悪ければボーナスが減額・もしくは貰えないってこともあるでしょう。

そんな不安定要素のあるボーナスを住宅ローンの支払いに充てている事自体が問題なのです。

 

私がここで強く提言しておきたいのは「ボーナスは現金(キャッシュ)として貯蓄しておくのが一番だという事です。

ボーナスを現金で持っていくメリット

・生活に余力があれば、自由に繰り上げ返済ができる。

・急にお金が必要になった時も、ボーナスで対応できる。

結局現金が一番最強なんです。

 

すでに使い道が決まっているボーナスなんて大して魅力的ではありません。(笑)

もし働き手が病気やケガで働けなくなってしまった時、お金って必要になりますよね?

もし繰り上げ返済を一生懸命しているがために貯蓄が無い状況に陥った場合、急に働けなくなってしまえば生活資金はショートしてしまいますよね?

要は「キャッシュフロー(お金の流れ)をしっかり把握しようね」って話です。

生活資金がショートして住宅ローンの返済が滞っている状況に陥ってしまった場合、何度も繰り上げ返済を行ったからといって、銀行が優遇してくれるわけではありません。

数カ月経てば即ブラックリスト入りです。

 

大事なことは「住宅ローンは35年間支払い続けれる支払い計画(キャッシュフロー)が必要」ってことなのです。

そのためには「月々のローンの支払額は固定にして生活する事」が最も重要となるです。

ボーナス時期だけ多くの額を負担するボーナス払い(変動)は危険だってことです。

 

支払いを早く済ませたいのであれば「ボーナスを繰り上げ返済」しよう

中には「住宅ローンを早く終わらせたいから・・・・」といって月々の支払額を安くせずに、月々払い+ボーナス払いを組み込み合わせて返済計画を立てている方がいるかと思いますが、私はこれを絶対にやってはいけないと強く思います。

これはマジで損していますので・・・

例えば「4,000万円を1%の金利で35年間借り入れする」場合は「毎月112,914円の支払い」になりますが、35年間も払いたくないと仮定します。そこでボーナス併用方式にして支払うとして「金利1%を25年間で4,000万円、内1,000万円をボーナス併用」として支払えば月々の支払額は113,061円と35年間の月々の支払額と殆ど変わりません。

結果、ボーナス時には226,537円を支払うことになりますが「10年も住宅ローンの期限を減らせる」ので一見いいように見えるかもしれません。

しかしこの考え方はとても危険です。

なぜならボーナス払いの22万円の支払いの中に利息が含まれており、約3.3万円の利息を負担しなければならないからです。

※利息の計算について
*利息の計算式=4,000万×1%÷12=33,333円/月になります。返済が進めば当然残高が減りますので利息も減ります。あくまでも最大の利息が3.3万円になる計算です。 

 

年2回のボーナス払いなので年間で6.6万円「25年間で約165万円」も利息を損をすることになります。

実際にはローンの支払いが進み、残高が減ればその分の利息の負担額は減ってきますが、ボーナス払いでも利息を負担することには変わり有りません。

いずれにしてもこのまま支払ってしまえば、100万円は損することになるでしょう。

このようなボーナス払いを行っているのであれば35年間でボーナス払い無しで借り入れをして、ボーナス払いの22万円を繰り上げ返済したほうがいいと言えます!!

繰り上げ返済のメリットは利息がかからずに借入れ部分(元金)に直接返済できることです。ボーナス払いでは3.3万円の利息を払っておりましたが、繰り上げ返済にすればローンの元金に返済されていくのです。

利息分も元金に支払われるので、当然支払期限がボーナス払いと比べて短くなります。

住宅ローンを賢く、早く返済するコツはできるだけ利息を払わない方法を取ることだと思われませんか??

 

ボーナス併用払いはボーナス無しと比べて総支払額が高くなる

ボーナス併用払いはボーナス無しと比べて「月々の支払額が安くなる」というメリットがありますが、同時にボーナスで返済するまでの6カ月間は月々の支払額が少ない為、ローン残高がボーナス無しと比べて減っておりません。

その6カ月分の利息が多くかかるという事です。

前回、ご紹介した金額例で総支払額を見てみたいと思います。

 

・ボーナス無しの場合

4,000万円 35年間 1%で借りた場合

総支払額 47,423,997円

 

・ボーナス併用の場合

4,000万円 35年間 1% ボーナス枠600万円で借りた場合

総支払額 47,436,358円

 

差額は12,361円となります。

年額にすると毎年「353円」を損している事になります。

たった353円?と思うかもしれませんが、支払い方法が変わるだけで利息を損してしまうのですよ!!

皆さんちゃんと分かっていますか?(笑)

という事はどういうこと??

そうです。

銀行がボーナス払いを進めてくるのは、利息が多くもらえるから・・・・

ちなみに今回はボーナス払いを「10万円」でやった場合の計算でしたがボーナス払いを「20万円」にすれば上記で紹介した金額の「倍額」を損する計算になるということです。

本日はここまで

 

住宅ローンのボーナス払いについて語る

住宅ローンの支払いタイプに「ボーナス併用払い」というのがあります。

「ボーナス併用払い」とは1月と7月の支払時期にボーナスの一部を住宅ローンに支払う事です。

そのメリットは「月々の支払額を抑えることができる」点です。

例えば「4,000万円を1%の金利で35年間借りた場合」をボーナス無しとボーナス併用払い(ボーナス分600万円)の支払額にて比べてみます。

・ボーナス無しの場合   毎月112,914円になります。

・ボーナス併用払いの場合 毎月95,977円になります。

月々の返済額は「約2万円」も安くなります。

この点だけ見ると大きいですよね?

ただ、ボーナス併用払いは1月と7月に毎月の支払金額に加えてボーナス分101,799円を支払わなければなりません。毎月の支払額にプラスです。

ボーナス併用払いにする事で月々の支払額を2万円も安くすることができるのは大きなメリットですが・・・ちなみにボーナス併用払いにする為には、借り入れ金額に対しての50%までであれば一般的にはボーナス併用払いを受け付けることが可能です。

具体的にお話しすると、4,000万円の借り入れをするのであれば、月々に支払う額は2,000万円・ボーナス払いは2,000万円という形にできます。

しかし・・・・私はボーナス併用払いは全く持ってお勧めしておりません。

むしろ行わないほうが良いです。

なぜなのか?

次回以降は「ボーナス併用払いがデメリットでしかない理由を3つ」お話させていただきますね。

 

繰り上げ返済を行うベストなタイミングとは!(最終章)

繰上げ返済を行う前提条件・・・

それは繰り上げ返済は「早ければ早いほど利息圧縮効果が期待できる」という事です。

例えば変動金利の場合「返済から1年~7年の間」に繰り上げ返済を行うと利息圧縮効果は非常に高いです。

そのパターンでいきますと、1年から7年程度で繰り上げ返済に充てられる資金を貯蓄し繰り上げ返済を行います。そして8年目以降からは敢えて繰り上げ返済をせずに「子供の教育資金」や「老後の生活を踏まえた資金」を貯めるなどの貯蓄を形成する事をオススメしております。

1年目に繰上げ返済するのと、20年目に繰上げ返済するのでは「総支払額で50万円以上」違うってこともあります。それほど早期に繰り上げ返済をしたほうがやはりお得なのです。

ただ、前の章でも記述した通り「くれぐれも」生活資金がショートしないように・・・(笑)

そもそも繰り上げ返済を行った場合の将来の貯蓄は大丈夫?

住宅ローンを借り入れした場合、借金を背負うこと事から「早く返済しなきゃ」という焦りが生じてしまう方が非常に多いのではないでしょうか?

なぜなら日本人の多くの方が「借金はよくない」という教育で育ってきているではないでしょうか?

だから早く完済ができるようにと「繰り上げ返済」を一生懸命行おうとするのですが将来の貯蓄は大丈夫ですか?と問いたいです。

 

お金の使い道はなにも住宅ローンの返済だけではありません。

子供の教育資金や老後の貯蓄など、住宅ローンの返済以外にもお金がかかるポイントはあります。

「繰り上げ返済のデメリット」にもなるのですが、繰り上げ返済を行うと手持ちの現金がなくなるので、キャッシュフローが悪化してしまうという面があります。

 

仮にあなたの貯金額が100万円で、3年後に教育資金で100万円が必要になるとします。

この場合、100万円を繰り上げ返済で使用した場合、残りの3年間で100万円が貯められるのでしょうか?

独身であれば余裕かもしれませんが、家族持ちであれば難しい家庭だってあるはずです。

ここで言いたいことは使用用途が決まっているお金を繰り上げ返済に充ててはいけないという事です。

繰り上げ返済は余裕がある範囲で行うものであって、切羽詰まって繰り上げ返済を行うものではありません。

(繰り上げ返済貧乏になりますから・・・)

しかも住宅ローンは「35年間低金利で借りてもいいという権利」でもありますし、もしも借主が返済の途中で亡くなったとしても借入残金を保険処理される「団体信用生命保険」にも加入しているからです。

住宅ローンに関しては無理して繰り上げ返済をする必要はないという事を是非覚えてください。

 

繰り上げ返済でローンの残高を一括返済する時の裏ワザとは?

退職金や纏まったお金が入ったりすると繰り上げ返済で「ローンの残高全額を返済してしまわれる方」がいらっしゃるかと思います。

実はこの時に少し裏ワザあるんですが、皆さんご存知でしたか?

ちなみに普通に繰り上げ返済による「一括返済」を行うと銀行から5万~10万円の事務手数料を請求されてしまいます。

借金を全額返済するって言うのに最後にまたお金を取るなんて・・・・

銀行って怖い(笑)

 

そこで裏ワザって言うのはなんなのか?

賢い繰り上げ返済の方法は「最後の1カ月分を残して繰り上げ返済を行うこと」なのです。

インターネットバンキングによる繰り上げ返済で「最後の1カ月分を残して返済すれば」あとは残月の支払分で「完済」となります。

ここがポイントです。

「月々の支払いで完済すれば」事務手数料は取られることはありません。

ローンを完済後、銀行に連絡して「抵当権抹消書類」を銀行から取得し、法務局で抹消手続きを行えば全て終わりです。

ちなみに何故だか全額を完済しても、この手続きをご自分で最後にしていない方・・・・・

多いんですよね(汗)

 

繰り上げ返済を行うのであれば、銀行窓口ではなくインターネットバンキングで行うこと

繰り上げ返済を行うのにも手数料が存在します。

銀行窓口で行う繰り上げ返済手数料は、1回につき5,000円程度が相場です。

ですが、銀行に手数料を払うのであれば払う予定の手数料も住宅ローン返済に充てたいですよね?(笑)

今ではかなり便利になり、インターネットバンキングで繰り上げ返済もできるようになりました。

わざわざ銀行の窓口に行って手続きをやらなくてもネットで繰り上げ返済を行えば、繰り上げ返済手数料は0円のところがほとんどです。

銀行によっては回数制限や最低返済額が設けられており、10万円から繰り上げ返済が行えるところもあれば、100万円から繰り上げ返済ができるところがあったりもするので、借入れする銀行を選ぶ際には注意が必要です。

 

住宅ローンの繰り上げ返済について語ります

今回から何回かに分けて、住宅ローンの「繰り上げ返済」について語ってみようと思います。

 

繰り上げ返済には期間短縮型と返済額軽減型の2種類ある

 

繰り上げ返済には

①月々の返済額を変えず元金だけ支払い期間を圧縮する「期間短縮型」

②月々の返済額を減らして、ローンの支払い期間を変えない「返済額軽減型」

の2種類があります。

まずは、この2つを比較してみようと思います。

 

 

出典:https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/sumai_nyumon/money/c0his040/

 

少し古い記事から引用させていただきましたので、金利が今より1%以上高い金利で試算しております。

期間短縮型が利息軽減が約140万円もあるのに対して、返済額軽減型ではたったの50万円しか利息軽減効果はありません。

*引用記事の「金利は3%」は少し高すぎるので実際2つの利息圧縮額は20万~30万程度しか変わらないです。

総支払額を減らし、最速で返済したいと考えるのであれば「期間短縮型」をお勧めします。

ただし、月々の返済額が苦しいので支払額を減らしたいと考えるのであれば、返済額軽減型も選択肢の1つになります。

ちなみに「返済額軽減型」はキャッシュフローを改善するための方法なので、「不動産投資をしている方向けの商品」だよなぁ~て個人的には思ったりします(笑)

住宅ローン審査時に使用する銀行の3つの代表的な審査方法③

審査方法3:アナログ方式(最終手段)

 

もし①、②の方式で「審査NG」だった場合は最後の砦である「アナログ方式」で勝負することになります。

「アナログ方式」とは簡単にいうと銀行の担当営業が本部に審査を上げる時に、あなたの属性面での良いところ(勤続年数、預貯金残高、保有資産等)や返済できる理由を作文形式で打診する方法になります。

とは言え、これはかなりマニアックな方法ですが・・・

でも、このおかげで住宅ローンの審査にパスして住宅を購入できる人も沢山います。

例えば車のローンや何らかの借入などを抱えていたり、借りたい金額が今の年収では返済比率が○○%を超えてしまうけど、来年年収が上がれば返済比率が○○%以下に収まる場合などのさまざまな金銭的事情を抱えている方でも住宅ローンが通ってしまう事が有ります。

まず「都市銀行」ではありえませんけど(汗)

実際、返済比率が審査の基準を越えていても、来年年収が上がるなどの理由からローンを通してもらった事はあります。

主にこの方式を使っているのは「信用金庫系」と言われる銀行や「フラット35」とかになります。

特に「フラット35」で申し込みをすると、銀行の担当者から「購入動機」や「勤続状況」などをよく聞かれます。

これは「購入の背景・動機等」や「本人の属性情報等」をしっかりと作文を作ることで、審査をする「住宅支援機構の方」に分かりやすく伝えるためなんです。

ただ、この方法は本当に「銀行の担当者」と「当社の担当者」との連携に掛かっているといっても過言ではありません。

また、この審査方法のデメリットとしては、審査に2週間以上は時間がかかるという事です。

だから購入を検討している物件が良い物件だったりするとローンの結果が早く出ない為、物件が他の人に先を越されれて購入できない可能性が出てきます。

しかし、この「最終奥義」で審査にパスする事が出来ないと住宅ローンを組むことはできないと言う事になります。

 

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