事前審査承認済みでも本審査で非承認の理由②

前回の続きです。

事前審査と本審査では何が違うのか？

そもそも事前審査と本審査って、何が違うのでしょうか？

まず、事前審査は属性評価中心で物件の担保評価は大まかにしか見ておりません。

それに対して本審査では、事前審査での申請内容の実際の照合と本人面談（状況による）や評価および購入物件の物件評価を行っております。

＜事前審査とは？＞

事前審査は、売買契約を締結する前に住宅ローンを借りれるかどうか？を審査するために行います。

建売の購入や中古住宅の購入時には、売買契約書などの条文中に住宅ローン特約の記載があります。これは売買契約後に仮に住宅ローン審査が非承認となった場合に「売買契約自体を白紙解除できる内容の条文」となります。

もし売主の立場だったとして、住宅ローンが通るか通らないかわからない人と契約を締結して、いざ住宅ローンの審査をしたら「非承認だったから契約解除ね」なんて言われても、たまったもんじゃありませんよね？ですから、売買契約を締結する前には必ず住宅ローンの審査をしてからでなければ契約自体をやらないものなのです。

また、金融機関は事前審査の段階では、物件の担保評価まで厳密に審査していない為、まずは販売価格に対して融資希望金額がいくらか？という事をメインに見ております。要するにこの人は頭金をいくら出すのか？という事しか見ていないのです。

ただ、一部の金融機関では販売価格に対してではなく、その金融機関が評価した価格に対しての融資希望金額で評価している場合もありますが、多くの金融機関の場合では販売価格に対して融資希望金額はいくらか？という事を見ていると思います。

まとめると、事前審査の段階では「個人の属性審査が中心」となり、物件価格に対しての融資希望金額の割合をメインに見ているという事です。

＜本審査とは？＞

本審査は基本的には「不動産売買契約後」に行います。

不動産売買契約では住宅ローン特約を設けているのですが、契約書には住宅ローン申込金融機関とローン解除出来る期日が記載されております。

ここではローン解除期日までに本審査承認を得られるように住宅ローン本審査を出すのですが、仮に期日を過ぎてからローン非承認となってしまったら、ローン特約での契約解除はではなく違約解除となり違約金が発生してしまいます。

（実際には、期日延期等の合意書を作成したりして対応しておりますが・・・）

また、住宅ローン本審査では契約締結した不動産売買契約書と重要事項説明書が必要となってきます。

その他も物件の登記簿謄本や借入者の納税通知書等も必要となってくるのですが、必要書類等に関しては申し込む金融機関や審査状況により提出する書類等も異なってきます。

先ほど事前審査のところで属性審査を中心にと言いましたが、本審査で属性審査はしないという事ではありません。本審査では面談（ケースバイケース）と事前審査での審査内容の照合といった感じです。なので事前審査で金融機関に伝えている内容と、本審査での内容が異なれば当然に金融機関も「アレ？」っとなるわけです。

また、物件担保評価は本審査の段階で行うという事になるのですが、投資用不動産の融資とは違いますので、販売価格が高いとか安いとかの評価というよりも、違法物件でないかどうか？等の確認といった感じです。

どちらかというと「契約書」と「重要事項説明書」といった資料中心の審査となります。

次回に続く