住宅ローンの独り言

住宅ローンの借換え時にやってはいけないこと

借り換えについて直接銀行に相談に行く

銀行でも借り換え相談は行っていますが、その銀行の住宅ローンのことしか教えてくれません。「今なら他行の方がお得ですよ」とアドバイスしてくれる銀行があればいいのですが・・・残念ながらそういう銀行はなかなかありません。
「A銀行で借り換えをして得をして喜んでいたけど、実はB銀行で借り換えをしたらもっと得をしていたのに!」という後悔の声は残念ながらよく聞きます。
住宅ローンの借り換えは色々な金融機関を比較した上で最も有利なところを決定していく必要があります。

インターネットのランキングで選ぶ

インターネット上の借り換えランキングは借り換え額や返済期間等「ある条件」に基づいて試算した結果を表しています。しかし本来は、借り換える額や残りの返済期間によって順位は変わるはずなのです。正解は「皆さんの現在の状況によって最適な住宅ローンは異なってくる」ということですが、ランキングサイトではそこまではわかりませんよね?
また、そもそもランキングに載っているのは広告料をもらえるところのみ、という場合もあるので注意が必要ですし、必ずしも住宅ローンのプロが作ったランキングではありませんから・・・

金利だけで選ぶ

借り換える銀行を選ぶ際「金利が低い銀行」を探そうとするのが一般的。しかし表面上の金利が低くても手数料が高いといったこともあります。必ずしも「金利が低いところが有利」とはいえません。
手数料や保証料、金利優遇の条件等も加味した「実質の金利の比較」が大事です。でもこの比較が簡単にはできないのです。

安くなればそれでいい

「返済額が減らせればそれでOK!」という姿勢は正しくありません。固定金利で組んでいたものを変動金利や5年固定、10年固定等に借り換えれば確かに返済額は減りますが、金利が上がると毎月返済額が増えてしまう可能性があります。
金利上昇リスクを取るべきかどうかは各世帯によって異なります。将来の教育費や老後資金等、家計を総合的に見た判断が必要です。住宅ローンの借り換えはあくまで手段でしかありませんから。

 

連帯債務者と連帯保証人について

住宅ローンを借りるとき、本人の年収だけでは希望どおりの金額を借りられないなどの理由から、収入合算を行うことがあります。夫がローンを借り入れる際に、妻の収入を合算するのがよくあるケースです。収入合算を行った場合、合算者は「連帯債務者」もしくは「連帯保証人」のどちらかです。「連帯債務者」と「連帯保証人」の違いをちょっと書いてみます。

本人と同様に債務を負うのが「連帯債務者」

「連帯債務者」を言葉どおりに読み解くと「連帯して債務を負っている者」ということです。連帯して債務を負うということは、それぞれが、同一の債務について同じように責任を負うということです。

本人の保証をするのが「連帯保証人」
「連帯保証人」は、本人と連帯して債務を保証する人です。「連帯保証人」は、あくまで保証をする立場であるため、本人の返済が滞ってはじめて借入先から返済請求を受ける立場にあります。 夫が2000万円の住宅ローンを借りて、収入合算した妻が「連帯保証人」となったケースなら借入先に対する債務者は「夫のみ」となります。
妻が返済請求を受けるのは、債務者の返済が滞ってからで「連帯債務者」のように、はじめから返済を請求される立場にあるわけではありません。また、あくまでも「連帯保証人」という立場のため、住宅ローン控除の適用を受けることもできませんし、団体信用生命保険への加入もできません。
参考までに、収入合算で「連帯債務者」となるのは「フラット35」が代表的です。それに対して民間金融機関の対応はさまざまですが、「連帯保証人」となるケースが多く見られます。契約書にサインする際は、どのような立場でサインするのかを確認しましょう。

変動金利のお話

変動金利返済ルールには「5年ルール」と「1.25倍ルール」というのがあります。最近はこのルールによらない金融商品も提供されるようになっていますが、変動型は「原則」このルールによるとお考えください。

 まず「5年ルール」とは金利が変動しても5年間は返済額を変えないというルールです。通常年2回金利が見直されますが、返済額は5年間は変えずに5年置きに見直しするのです。

 一方「1.25倍ルール」とは5年ごとの返済額の見直しの際、金利上昇によって返済額が大きく上昇することになっても、これまでの「返済額の1.25倍が上限」になるというものです。

 これらのルールは、金利上昇により返済額の大幅な上昇をさせないというもので、一見すると消費者に配慮したルールでもあるのですが、実は「過払い利息の危険性」が潜んでいるのです。

 総利息額を決める要素で決定的なのは金利の大きさですが、上昇局面では、これらのルールによる元金の支払い遅延による利息増嵩があることを知っておく必要があると思います。返済額の大きな変動がない替わりに「見えないところで利息を支払っている」ことを忘れないでくださいね。

我が社の強み

住宅を自分の好みに手直ししたりメンテナンスする事を「リフォーム」って言いますよね?住宅を購入する際に利用する「住宅ローン」もやり方によっては面白い組み合わせ方が可能です。その行為を「リファイナンスする」と言います。まだまだ言葉としては浸透しておりませんが当社ではこの言葉と仕組みを定着させるべく日々努力しております。

リファイナンスって何?

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