リファイナンスしよう

賢い住宅ローンの付き合い方(後編)

賢い人は住宅ローンの金利よりも高い金利でお金が増えるところにお金を回す

住宅ローンの返済にお金を回すということは「住宅ローンと同じ金利でお金を運用する」ようなものです。厳密に計算すると違いはありますが同じような効果を得ることができると言えます。

では、住宅ローンの金利よりも高い金利でお金を運用できるところにお金を預けたらどうなるのかというと、住宅ローンにお金を回して返済年数を短く設定したり、繰り上げ返済をして返済年数を短くしたりするよりも、将来手元に残るお金ははるかに多くなるのです。

先ほどの例では「住宅ローンの返済年数を15年短くすること」で、住宅ローンに支払うお金を「約240万円減らすこと」ができました。

では、毎月3万円を利回り(金利)3%で運用できる預け先へ35年間回した場合にどうなるか計算して見ました。

計算の条件は以下の通りです。

 

  • 住宅ローン借入額:2,000万円
  • 返済方法:元利金等返済
  • 金利
    • 20年返済の場合:1.27%
    • 35年返済の場合:1.34%
  • 返済年数35年の方は、返済年数20年との毎月の返済額の差額を毎月積立投資に回す
 

20年返済

35年返済

毎月返済額

94,408円

59,681円

毎月返済額の差額

 

+34,727

総返済額

22,657,806円

25,066,009円

総返済額の差額

 

+2,408,203

35年間の運用益(3%)

 

+11,366,541

手元に残るお金の差

 

+8,958,338

 

20年返済は短期間で住宅ローンを返済することで240万円の節約をしましたが、35年返済の方は積立運用によって「1,136万円の運用益」を得ます。差額の895万円分、住宅ローンを35年に設定して毎月の住宅ローン返済額を減らし、運用に回した方がお得だということになりますよね?

住宅ローンを早く終わらせて運用した場合はどうなるのか?

住宅ローンを繰上返済などして早く返すよりも運用したほうが有利かもしれない。しかし、「住宅ローンを早く終わらせてそれから住宅ローンを返済していた金額を運用したほうが有利なんじゃないか?」と思われるかもしれません。

そこで計算してみました。条件は以下の通りです。

  • 住宅ローン借入額:2,000万円
  • 返済方法:元利金等返済
  • 金利
    • 20年返済の場合:1.27%
    • 35年返済の場合:1.34%
  • 返済年数35年の方は、返済年数20年との毎月の返済額の差額を毎月積立投資に回す
  • 返済年数20年の方は、住宅ローンを完済する20年後から毎月の住宅ローン返済額だった金額を15年間積立投資をする。
 

20年返済

35年返済

毎月返済額

94,408円

59,681円

毎月返済額の差額

 

+34,727

総返済額

22,657,806円

25,066,009円

総返済額の差額

 

+2,408,203

運用益(3%)

+4,709,314

+11,366,541

手元に残るお金の差

 

+4,249,024

 

住宅ローンを20年で返済する場合、35年で返済する場合に比べて住宅ローンの利息を240万円節約できます。また、住宅ローンを完済してから15年間、それまで住宅ローン返済に充てていた94,408円を積立運用に回します。これで「470万円の運用益」を得られます。住宅ローンの節約額と運用益を合わせて「710万円のお得」です。

一方の住宅ローンを35年で返済する場合は、運用益で「約1136万円」です。差額の「約424万円分」こちらの方がお得になります。

この場合でも「住宅ローン返済にお金を回さずに運用したほうが得」という計算になります。

「住宅ローンを繰り上げ返済しろ!」「返済年数を短くして早く返せ!」は昔の常識。賢い人は将来手元に残るお金を多くするためにどの手段を取るべきかで考える

「住宅ローンの返済は早く終わりましたが手元にあまりお金が残っていません」という状態と「住宅ローンは残っていますが手元にはたくさんのお金が残っています」という状態では、いったいどちらのほうが安心できるのでしょうか?

住宅ローンの返済年数を短く設定したり、繰り上げ返済をして早く返したりする本来の理由・・・借入額を減らす本来の目的、理由は何だったのか?ということを考えれば、これは後者のほうが安心できる状態と言えるのでないでしょうか?

もちろん今の低金利の時期にしかできない話ではありますが、低い金利のところにお金をどんどん入れるよりも、高い金利でお金を運用できるところにお金を入れたほうが将来手元に残るお金は多くなるのでより安心感を得ることができるということです。

私は住宅ローンの返済年数は長ければ長いほどよいという結論に至りましたが、皆さんはどう思われましたか?

以上

 

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