支払いを早く済ませたいのであれば「ボーナスを繰り上げ返済」しよう
中には「住宅ローンを早く終わらせたいから・・・・」といって月々の支払額を安くせずに、月々払い+ボーナス払いを組み込み合わせて返済計画を立てている方がいるかと思いますが、私はこれを絶対にやってはいけないと強く思います。
これはマジで損していますので・・・
例えば「4,000万円を1%の金利で35年間借り入れする」場合は「毎月112,914円の支払い」になりますが、35年間も払いたくないと仮定します。そこでボーナス併用方式にして支払うとして「金利1%を25年間で4,000万円、内1,000万円をボーナス併用」として支払えば、月々の支払額は113,061円と35年間の月々の支払額と殆ど変わりません。
結果、ボーナス時には226,537円を支払うことになりますが「10年も住宅ローンの期限を減らせる」ので一見いいように見えるかもしれません。
しかしこの考え方はとても危険です。
なぜならボーナス払いの22万円の支払いの中に利息が含まれており、約3.3万円の利息を負担しなければならないからです。
※利息の計算について
*利息の計算式=4,000万×1%÷12=33,333円/月になります。返済が進めば当然残高が減りますので利息も減ります。あくまでも最大の利息が3.3万円になる計算です。
年2回のボーナス払いなので年間で6.6万円「25年間で約165万円」も利息を損をすることになります。
実際にはローンの支払いが進み、残高が減ればその分の利息の負担額は減ってきますが、ボーナス払いでも利息を負担することには変わり有りません。
いずれにしてもこのまま支払ってしまえば、100万円は損することになるでしょう。
このようなボーナス払いを行っているのであれば35年間でボーナス払い無しで借り入れをして、ボーナス払いの22万円を繰り上げ返済したほうがいいと言えます!!
繰り上げ返済のメリットは利息がかからずに借入れ部分(元金)に直接返済できることです。ボーナス払いでは3.3万円の利息を払っておりましたが、繰り上げ返済にすればローンの元金に返済されていくのです。
利息分も元金に支払われるので、当然支払期限がボーナス払いと比べて短くなります。
住宅ローンを賢く、早く返済するコツはできるだけ利息を払わない方法を取ることだと思われませんか??
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ボーナス併用払いはボーナス無しと比べて総支払額が高くなる
ボーナス併用払いはボーナス無しと比べて「月々の支払額が安くなる」というメリットがありますが、同時にボーナスで返済するまでの6カ月間は月々の支払額が少ない為、ローン残高がボーナス無しと比べて減っておりません。
その6カ月分の利息が多くかかるという事です。
前回、ご紹介した金額例で総支払額を見てみたいと思います。
・ボーナス無しの場合
4,000万円 35年間 1%で借りた場合
総支払額 47,423,997円
・ボーナス併用の場合
4,000万円 35年間 1% ボーナス枠600万円で借りた場合
総支払額 47,436,358円
差額は12,361円となります。
年額にすると毎年「353円」を損している事になります。
たった353円?と思うかもしれませんが、支払い方法が変わるだけで利息を損してしまうのですよ!!
皆さんちゃんと分かっていますか?(笑)
という事はどういうこと??
そうです。
銀行がボーナス払いを進めてくるのは、利息が多くもらえるから・・・・
ちなみに今回はボーナス払いを「10万円」でやった場合の計算でしたがボーナス払いを「20万円」にすれば上記で紹介した金額の「倍額」を損する計算になるということです。
本日はここまで
住宅ローンのボーナス払いについて語る
住宅ローンの支払いタイプに「ボーナス併用払い」というのがあります。
「ボーナス併用払い」とは1月と7月の支払時期にボーナスの一部を住宅ローンに支払う事です。
そのメリットは「月々の支払額を抑えることができる」点です。
例えば「4,000万円を1%の金利で35年間借りた場合」をボーナス無しとボーナス併用払い(ボーナス分600万円)の支払額にて比べてみます。
・ボーナス無しの場合 毎月112,914円になります。
・ボーナス併用払いの場合 毎月95,977円になります。
月々の返済額は「約2万円」も安くなります。
この点だけ見ると大きいですよね?
ただ、ボーナス併用払いは1月と7月に毎月の支払金額に加えてボーナス分101,799円を支払わなければなりません。毎月の支払額にプラスです。
ボーナス併用払いにする事で月々の支払額を2万円も安くすることができるのは大きなメリットですが・・・ちなみにボーナス併用払いにする為には、借り入れ金額に対しての50%までであれば一般的にはボーナス併用払いを受け付けることが可能です。
具体的にお話しすると、4,000万円の借り入れをするのであれば、月々に支払う額は2,000万円・ボーナス払いは2,000万円という形にできます。
しかし・・・・私はボーナス併用払いは全く持ってお勧めしておりません。
むしろ行わないほうが良いです。
なぜなのか?
次回以降は「ボーナス併用払いがデメリットでしかない理由を3つ」お話させていただきますね。
繰り上げ返済を行うベストなタイミングとは!(最終章)
繰上げ返済を行う前提条件・・・
それは繰り上げ返済は「早ければ早いほど利息圧縮効果が期待できる」という事です。
例えば変動金利の場合「返済から1年~7年の間」に繰り上げ返済を行うと利息圧縮効果は非常に高いです。
そのパターンでいきますと、1年から7年程度で繰り上げ返済に充てられる資金を貯蓄し繰り上げ返済を行います。そして8年目以降からは敢えて繰り上げ返済をせずに「子供の教育資金」や「老後の生活を踏まえた資金」を貯めるなどの貯蓄を形成する事をオススメしております。
1年目に繰上げ返済するのと、20年目に繰上げ返済するのでは「総支払額で50万円以上」違うってこともあります。それほど早期に繰り上げ返済をしたほうがやはりお得なのです。
ただ、前の章でも記述した通り「くれぐれも」生活資金がショートしないように・・・(笑)
駐車場のご案内です
ご来場のお客様から「駐車場ってどっち?」って聞かれますので改めてご案内致します。
建物の裏手に4台分駐車スペースを確保しておりますので空いているスペースにご駐車下さい。
「ナショナル坊や」って知ってます?
パナソニックの担当さんからいただきました。
ナショナル時代のマスコットで「ナショナル坊や」って呼んでた気が・・・
かわいいけどこの髪型って・・・・6:4なん?