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賢い住宅ローンの付き合い方(後編)

賢い人は住宅ローンの金利よりも高い金利でお金が増えるところにお金を回す

住宅ローンの返済にお金を回すということは「住宅ローンと同じ金利でお金を運用する」ようなものです。厳密に計算すると違いはありますが同じような効果を得ることができると言えます。

では、住宅ローンの金利よりも高い金利でお金を運用できるところにお金を預けたらどうなるのかというと、住宅ローンにお金を回して返済年数を短く設定したり、繰り上げ返済をして返済年数を短くしたりするよりも、将来手元に残るお金ははるかに多くなるのです。

先ほどの例では「住宅ローンの返済年数を15年短くすること」で、住宅ローンに支払うお金を「約240万円減らすこと」ができました。

では、毎月3万円を利回り(金利)3%で運用できる預け先へ35年間回した場合にどうなるか計算して見ました。

計算の条件は以下の通りです。

 

  • 住宅ローン借入額:2,000万円
  • 返済方法:元利金等返済
  • 金利
    • 20年返済の場合:1.27%
    • 35年返済の場合:1.34%
  • 返済年数35年の方は、返済年数20年との毎月の返済額の差額を毎月積立投資に回す
 

20年返済

35年返済

毎月返済額

94,408円

59,681円

毎月返済額の差額

 

+34,727

総返済額

22,657,806円

25,066,009円

総返済額の差額

 

+2,408,203

35年間の運用益(3%)

 

+11,366,541

手元に残るお金の差

 

+8,958,338

 

20年返済は短期間で住宅ローンを返済することで240万円の節約をしましたが、35年返済の方は積立運用によって「1,136万円の運用益」を得ます。差額の895万円分、住宅ローンを35年に設定して毎月の住宅ローン返済額を減らし、運用に回した方がお得だということになりますよね?

住宅ローンを早く終わらせて運用した場合はどうなるのか?

住宅ローンを繰上返済などして早く返すよりも運用したほうが有利かもしれない。しかし、「住宅ローンを早く終わらせてそれから住宅ローンを返済していた金額を運用したほうが有利なんじゃないか?」と思われるかもしれません。

そこで計算してみました。条件は以下の通りです。

  • 住宅ローン借入額:2,000万円
  • 返済方法:元利金等返済
  • 金利
    • 20年返済の場合:1.27%
    • 35年返済の場合:1.34%
  • 返済年数35年の方は、返済年数20年との毎月の返済額の差額を毎月積立投資に回す
  • 返済年数20年の方は、住宅ローンを完済する20年後から毎月の住宅ローン返済額だった金額を15年間積立投資をする。
 

20年返済

35年返済

毎月返済額

94,408円

59,681円

毎月返済額の差額

 

+34,727

総返済額

22,657,806円

25,066,009円

総返済額の差額

 

+2,408,203

運用益(3%)

+4,709,314

+11,366,541

手元に残るお金の差

 

+4,249,024

 

住宅ローンを20年で返済する場合、35年で返済する場合に比べて住宅ローンの利息を240万円節約できます。また、住宅ローンを完済してから15年間、それまで住宅ローン返済に充てていた94,408円を積立運用に回します。これで「470万円の運用益」を得られます。住宅ローンの節約額と運用益を合わせて「710万円のお得」です。

一方の住宅ローンを35年で返済する場合は、運用益で「約1136万円」です。差額の「約424万円分」こちらの方がお得になります。

この場合でも「住宅ローン返済にお金を回さずに運用したほうが得」という計算になります。

「住宅ローンを繰り上げ返済しろ!」「返済年数を短くして早く返せ!」は昔の常識。賢い人は将来手元に残るお金を多くするためにどの手段を取るべきかで考える

「住宅ローンの返済は早く終わりましたが手元にあまりお金が残っていません」という状態と「住宅ローンは残っていますが手元にはたくさんのお金が残っています」という状態では、いったいどちらのほうが安心できるのでしょうか?

住宅ローンの返済年数を短く設定したり、繰り上げ返済をして早く返したりする本来の理由・・・借入額を減らす本来の目的、理由は何だったのか?ということを考えれば、これは後者のほうが安心できる状態と言えるのでないでしょうか?

もちろん今の低金利の時期にしかできない話ではありますが、低い金利のところにお金をどんどん入れるよりも、高い金利でお金を運用できるところにお金を入れたほうが将来手元に残るお金は多くなるのでより安心感を得ることができるということです。

私は住宅ローンの返済年数は長ければ長いほどよいという結論に至りましたが、皆さんはどう思われましたか?

以上

 

賢い住宅ローンの付き合い方(前編)

本当に賢い住宅ローン返済方法は「繰上げ返済しない」&「長く借りる」

さぁ・・・なぜ?

住宅ローンを決めるときに悩むポイントとして「返済期間を何年に設定するか?」という点があるかと思います。一般的には定年まで、つまり収入を得られる期間で返済を終わらせておくことが理想的だと言われます。例えば定年が60歳であれば、ローンの返済も60歳までに終わらせることが賢い返済方法だと言われます。

その理由は「給料での収入がなくなり年金だけの生活になったとき、年金もきちんともらえるかどうかわからないのに住宅ローンの支払いが残っていることはリスクが大きすぎるから」というものです。ですから一般的に定年までに住宅ローンの返済を終わらせておくことが賢い返済方法だと言われています。また、住宅ローンの返済年数が短ければ短いほど、住宅ローンで支払う利息、つまり銀行への手数料が少なくて済みます。そのため住宅ローンの返済年数は短ければ短いほどいいと言われますが、返済期間を短く設定しすぎると、毎月の返済額が上がりすぎて払えないという問題が起こってしまうので、払える範囲内でできる限り短く設定することが賢い返済方法だと言われています。

例えば、返済年数が35年と30年であれば、返済する住宅ローンの利息は約76万円違います。

 

35年返済

30年返済

総返済額

25,066,009円

24,299,488円

差額

 

766,521円

※フラット35、金利1.34%、借入額2000万円で比較

 

ては、本当に賢い住宅ローンの返済方法とは?

実は私はそうは思いません。私は「住宅ローンは借りられるだけ借りたほうがよい」また「返済期間は長ければ長いほどよい」と思っています。それが、本当に賢い住宅ローンの借り方であり、返済方法だと確信しているからです。

住宅ローンの返済期間を短くするということは、月々支払う額を増やすということです。例えば住宅ローンを35年で組めば月々の返済額は7万円で済むのに、20年や25年で組めば月々10万円の返済になるかもしれません。ということは月々3万円多く住宅ローンにお金を回すことになります。それによって住宅ローンを早く返済するということになるわけです。

先ほどの例で、返済年数を20年にした場合、毎月34,000円多く住宅ローンに支払う事になります。詳しく見て見ましょう。

試算した住宅ローンの条件は以下の通りです

住宅ローン借入額:2,000万円

  • 返済方法:元利金等返済
  • 金利
    • 20年返済の場合:1.27%
    • 35年返済の場合:1.34%

 

 

20年返済

35年返済

毎月返済額

94,408円

59,681円

毎月返済額の差額

 

+34,727

総返済額

22,657,806円

25,066,009円

総返済額の差額

 

+2,408,203

 

では、住宅ローンを早く完済する目的は何か?

住宅ローンを早く終わらせる目的は何なのか?と考えてみると、それは「将来お金で困らないようにするため」とか「金銭的な安心を得るため」ですよね?そのために「住宅ローンの返済を早く終わらせて手元に残るお金を多くしておきましょうね!」と言われているわけです。

では本当に「将来手元に残るお金を多くするために住宅ローンを早く返してしまうこと」や「返済年数を短くすること」が一番よい手段なのでしょうか?

後半に続く

 

住宅ローンの借換え時にやってはいけないこと

借り換えについて直接銀行に相談に行く

銀行でも借り換え相談は行っていますが、その銀行の住宅ローンのことしか教えてくれません。「今なら他行の方がお得ですよ」とアドバイスしてくれる銀行があればいいのですが・・・残念ながらそういう銀行はなかなかありません。
「A銀行で借り換えをして得をして喜んでいたけど、実はB銀行で借り換えをしたらもっと得をしていたのに!」という後悔の声は残念ながらよく聞きます。
住宅ローンの借り換えは色々な金融機関を比較した上で最も有利なところを決定していく必要があります。

インターネットのランキングで選ぶ

インターネット上の借り換えランキングは借り換え額や返済期間等「ある条件」に基づいて試算した結果を表しています。しかし本来は、借り換える額や残りの返済期間によって順位は変わるはずなのです。正解は「皆さんの現在の状況によって最適な住宅ローンは異なってくる」ということですが、ランキングサイトではそこまではわかりませんよね?
また、そもそもランキングに載っているのは広告料をもらえるところのみ、という場合もあるので注意が必要ですし、必ずしも住宅ローンのプロが作ったランキングではありませんから・・・

金利だけで選ぶ

借り換える銀行を選ぶ際「金利が低い銀行」を探そうとするのが一般的。しかし表面上の金利が低くても手数料が高いといったこともあります。必ずしも「金利が低いところが有利」とはいえません。
手数料や保証料、金利優遇の条件等も加味した「実質の金利の比較」が大事です。でもこの比較が簡単にはできないのです。

安くなればそれでいい

「返済額が減らせればそれでOK!」という姿勢は正しくありません。固定金利で組んでいたものを変動金利や5年固定、10年固定等に借り換えれば確かに返済額は減りますが、金利が上がると毎月返済額が増えてしまう可能性があります。
金利上昇リスクを取るべきかどうかは各世帯によって異なります。将来の教育費や老後資金等、家計を総合的に見た判断が必要です。住宅ローンの借り換えはあくまで手段でしかありませんから。

 

連帯債務者と連帯保証人について

住宅ローンを借りるとき、本人の年収だけでは希望どおりの金額を借りられないなどの理由から、収入合算を行うことがあります。夫がローンを借り入れる際に、妻の収入を合算するのがよくあるケースです。収入合算を行った場合、合算者は「連帯債務者」もしくは「連帯保証人」のどちらかです。「連帯債務者」と「連帯保証人」の違いをちょっと書いてみます。

本人と同様に債務を負うのが「連帯債務者」

「連帯債務者」を言葉どおりに読み解くと「連帯して債務を負っている者」ということです。連帯して債務を負うということは、それぞれが、同一の債務について同じように責任を負うということです。

本人の保証をするのが「連帯保証人」
「連帯保証人」は、本人と連帯して債務を保証する人です。「連帯保証人」は、あくまで保証をする立場であるため、本人の返済が滞ってはじめて借入先から返済請求を受ける立場にあります。 夫が2000万円の住宅ローンを借りて、収入合算した妻が「連帯保証人」となったケースなら借入先に対する債務者は「夫のみ」となります。
妻が返済請求を受けるのは、債務者の返済が滞ってからで「連帯債務者」のように、はじめから返済を請求される立場にあるわけではありません。また、あくまでも「連帯保証人」という立場のため、住宅ローン控除の適用を受けることもできませんし、団体信用生命保険への加入もできません。
参考までに、収入合算で「連帯債務者」となるのは「フラット35」が代表的です。それに対して民間金融機関の対応はさまざまですが、「連帯保証人」となるケースが多く見られます。契約書にサインする際は、どのような立場でサインするのかを確認しましょう。

変動金利のお話

変動金利返済ルールには「5年ルール」と「1.25倍ルール」というのがあります。最近はこのルールによらない金融商品も提供されるようになっていますが、変動型は「原則」このルールによるとお考えください。

 まず「5年ルール」とは金利が変動しても5年間は返済額を変えないというルールです。通常年2回金利が見直されますが、返済額は5年間は変えずに5年置きに見直しするのです。

 一方「1.25倍ルール」とは5年ごとの返済額の見直しの際、金利上昇によって返済額が大きく上昇することになっても、これまでの「返済額の1.25倍が上限」になるというものです。

 これらのルールは、金利上昇により返済額の大幅な上昇をさせないというもので、一見すると消費者に配慮したルールでもあるのですが、実は「過払い利息の危険性」が潜んでいるのです。

 総利息額を決める要素で決定的なのは金利の大きさですが、上昇局面では、これらのルールによる元金の支払い遅延による利息増嵩があることを知っておく必要があると思います。返済額の大きな変動がない替わりに「見えないところで利息を支払っている」ことを忘れないでくださいね。

我が社の強み

住宅を自分の好みに手直ししたりメンテナンスする事を「リフォーム」って言いますよね?住宅を購入する際に利用する「住宅ローン」もやり方によっては面白い組み合わせ方が可能です。その行為を「リファイナンスする」と言います。まだまだ言葉としては浸透しておりませんが当社ではこの言葉と仕組みを定着させるべく日々努力しております。

リファイナンスって何?

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